❶ 投資基金包括什麼現實生活中的例子分析一下
一、投資基金主要包括以下八種：
私募股權投資基金、私募證券基金、風險投資基金、天使投資基金、政府引導基金、信託投資基金、產業投資基金、戰略投資基金。
二、投資基金舉例：
私募股權投資基金：啟明創投、中國風投等；
天使投資基金：聯想天使基金、泰山天使創業基金等；
政府引導基金：蘇州工業園區創業投資引導基金、北京海淀區創業投資引導基金、上海浦東新區創業風險投資引導基金等；
信託投資基金：中信信託有限公司等；
產業投資基金：渤海產業投資基金、航天產業投資基金、船舶產業投資基金、浙商產業投資基金等；
戰略投資基金：中俄戰略投資基金等。
❷ 投資學能以什麼題目做畢業論文題目
學術堂整理了十五個好寫的投資學畢業論文題目供大家進行參考：
1、論在WTO框架內建立國際投資多邊協議
2、我國海外投資法律制度的完善
3、論離岸公司在我國涉外投資中的法律規制
4、證券投資基金的風險分析
5、我國國際直接投資的區域分布研究
6、民間投資的影響因素分析及對策
7、山東省政府投資項目管理模式研究
8、完善政府投資監管的法律思考
9、我國證券投資基金投資策略的財務學研究
10、我國投資效率與機制研究
11、風險投資初期階段投資風險評價
12、美國房地產投資信託基金的設立法律研究
13、20世紀90年代以來雙邊投資協定評價及發展趨勢研究
14、境外風險資本在中國的投資策略研究
15、我國發展風險投資業的思考
❸ 房地產信託投資基金的發展
1.房地產信託產品尚不是國際意義上的REITs。我國第一個比較接近國際標準的房地產投資信託產品，為2002年7月28日由上海國際信託投資公司推出的新上海國際大廈項目資金信託，10天內2.3億元額度全部售出，反應空前熱烈。然而，市場上的房地產信託產品主要集中在市政建設項目、危改小區項目等基礎建設項目上，純房地產項目的信託產品很少。
2004年全國約有31家信託投資公司共計發行約83個房地產信託產品，募集金額約122億元，而平均募集資金僅為1.47億元。金融體系不完善，資本市場發育不健全以及相應法律法規尚待建立，使得我國的房地產信託產品與REITs存在顯著差異，運營模式較單一，規模較小，利率缺少彈性，期限較短，流動性較差。
國內目前有57家信託基金，其中約20家投資於房地產，或採取借貸形式，或直接參與投資開發。但這些都不是通常所說的符合國際定義的房地產投資信託基金，在派息比例、免稅政策上都沒有明確清晰的定義，都只是房地產投資信託基金的一種最初級的階段。
2.我國房地產業融資過度依賴銀行貸款。投資領域，用於房地產開發的銀行信貸逐年上升，根據中國人民銀行統計，1997年以來，房地產開發資金來源中銀行貸款的比重高達55%以上。房地產開發資金的三大來源分別為房屋銷售「定金和預收款」、開發企業自籌資金以及銀行貸款，分別佔全部資金來源的43%、30%和18%。但實際上，考慮到房地產自籌資金主要來源於房屋銷售收入，按首付30%計算，自籌資金中有70%來自購房者的銀行按揭貸款；此外，「定金和預收款」中也有30%的資金來自銀行貸款。
3.REITs在國內已具備較為巨大的市場需求。央行採取的限制各商業銀行發放用於購買房地產的貸款數量等系列舉措，旨在降低日益增加的房地產貸款風險。然而就房地產投資的資金渠道來講，如果僅單純地「節流」而不注意「開源」的話，則不利於房地產市場的持續健康發展。因此，無論是從維護經濟穩定的宏觀政策角度出發，還是從解決房地產開發商資金來源的微觀企業角度出發，房地產投資信託基金在中國已具備較為巨大的市場需求環境。
4.我國急需完善REITs相關立法。目前國內有信託法、信託投資公司管理辦法、信託公司基金信託管理暫行辦法等相關條例。但是這些嚴格來講都只是基礎，還沒有一個真正房地產投資信託基金法出現，對基金的資產結構、資產運用、收入來源、利潤分配和稅收政策等加以明確界定和嚴格限制，致使國內的房地產投資基金大多處於較為散亂的發展階段，缺乏統一的標准和經營守則。目前最主要的工作是加速房地產投資信託基金的立法，促使投資於房地產的信託基金和專業房地產基金轉變為比較標準的房地產信託投資基金。
❹ 有沒有關於地產私募股權基金和企業案例的介紹可以分享下嗎
你可以了解下鉅派啊，股東是易居，在你說的這個領域相當不錯了
❺ 我國房地產投資策略淺析
我國房地產投資策略淺析 隨著我國經濟持續快速發展，居民人均收入得到較大提高。尤其在許多大城市，居民年人均收入已超過人民幣1萬元。但是，由於目前我國社會保障體系不完善，保障面、保障力度較小、保障措施不盡得力，導致許多居民生活保障安全感欠缺。為了應付未來突發性支出或一次性大額支出，許多居民往往將生活剩餘的資金存入銀行。據統計，截至2003年上半年，不包括外幣在內的城鄉居民儲蓄存款余額已達人民幣9773億元，導致我國銀行資金產生流動性過剩的困難，從而使我國人民幣存款利息率連續降息，目前我國活期存款利息率實際上為負值。如果再將資金具有時間價值及經濟發展過程中存在通貨膨脹等因素考慮進去，隨著時間推移，必然導致居民儲蓄資金的實際購買力日趨下降，也就是俗話所說的「錢越存越不值錢」。因此，我國居民希望通過儲蓄以獲得資金保值、增值的美好願望往往會落空，從而影響居民的生活質量。
實際上，從目前我國經濟發展的現狀來看，為實現剩餘資金保值、增值的目的，居民應對個人收入進行科學合理、多渠道的投資規劃安排，也就是俗稱的私人投資理財。通常，目前我國私人投資理財的做法主要是將私人剩餘資金合理的投資到房地產、保險、證券、基金、國債、外匯、以及銀行理財產品上以實現資金的保值、增值。從理論上講，眾多的理財產品只要規劃安排得科學合理，都能達到資金保值、增值的目的。但是，綜合我國目前發展的實際情況分析，投資房地產無疑是眾多投資理財產品中較理想的選擇。原因在於目前我國的金融、證券、保險、基金等市場比較普遍的存在運作管理欠規范、投資技巧比較專業化、高素質的投資技術人才嚴重缺乏、相關法律、法規不健全、市場信息不對稱等問題。對於普通居民來講，投資風險比較大，不利於實現投資的目的。而如果具有科學的房地產投資策略的話，獲取較可觀投資收益的可能性較大、機會較多。而且，其風險相對較小。當然，我們必須明確，任何投資都是有一定風險的，通過房地產投資獲取可觀投資回報的前提是我們必須掌握科學的房地產投資策略。
一、什麼是科學的房地產投資策略
為正確理解這個問題，我們首先須明確以下概念：
（一）我國房地產市場的組成
目前我國房地產市場分為四級市場。房地產一級市場又叫土地出讓市場，即國家將國有土地使用權出讓給開發商而形成的市場；房地產二級市場又叫房地產轉讓市場，即俗稱的一手樓市場；房地產三級市場，即俗稱的二手樓市場；房地產四級市場，就是將房地產相關產品證券化的市場，目前該市場在我國尚處於研究探索階段。
（二）我國房地產市場的產品
我國房地產市場的產品主要包括商業房地產、居住房地產、辦公房地產、工業房地產、其他特殊房地產（如汽車加油站、高爾夫球場等）
（三）我國房地產市場的主體
我國房地產市場的主體主要包括：1、國家及各級政府（土地出讓市場的惟一賣方）；2、房地產開發商；3、其他類型 投資房地產領域的企業、組織；4、私人投資者。我們必須明確由於投資主體不同、國情不同會導致投資目的不同，進而所採取的投資策略必然不同。如國家及各級政府的目的是發展國家經濟、改善人民生活，他首先關注的是社會效應，其次才是經濟效應；而開發商的目的是以經濟效益為主，獲取超高額的投資回報是主要目標；私人投資者的目的是獲取合理的、可接受的投資回報。本文主要討論我國私人投資者的投資策略。
二、我國私人投資者的房地產投資策略
（一）投資時機策略
投資時機策略是最關鍵的投資策略，是投資獲利的前提基礎。選擇正確的投資時機就可實現產品的低買高買，從而投資獲利。選擇正確的投資時機主要應把握好以下因素：
1、必須做好我國宏觀經濟、社會因素的分析。准確把握我國宏觀經濟、社會因素是選准時機的基礎。例如，目前開發商投資開發的居住物業70％以上是大戶型住宅、公寓及豪華別墅等，而較少開發中小戶型住宅。其原因就在於他們比較准確的把握住了現階段我國的經濟、社會特點：首先，目前我國的基尼系數較大，甚至已超過通常意義的國際警戒線，表明我國現階段貧富兩極分化較大，富有階層資金擁有量充足，購買力非常強；而中、低收入者雖然有數量較多，潛在住宅需求旺盛。但是，其實際購買力不足。即使大量生產中、低收入者需求的中小戶型住宅也肯定賣不起價；對於富有階層而言，他們的基本住房需求早已滿足，現階段他們希望的是擁有進一步提高生活質量的高檔住宅，只要產品能滿足他們的需求，在產品價格上他們並不敏感。其次，他們把握住了現階段我國新富階層具有喜歡炫耀的心理。因此，他們將開發產品定位在了大戶型住宅、公寓及豪華別墅上，而事實證明該類產品銷售狀況良好並使開發商賺取了超高利潤。
2、牢固樹立房地產市場存在周期性規律的理念。實際上，無論是世界歷史、中外哲學還是馬列經濟學、典型的西方經濟學甚至我國的傳統文化中都曾反復向人們展示一個中最基本的事實，就是無論是社會發展還是經濟發展都存在一個由高峰→低谷→高峰→…構成的循環周期。因此，只要把握住經濟發展的周期性規律，必然會實現房地產投資的低買高賣而獲利。鑒於此，對於房價一直會上漲或一直會降的說法應保持清醒的認識。比如，就現階段來說，房價已遠高於絕大多數人的實際購買力，且相關經濟現象已顯示出目前房價存在較嚴重的非理性發展狀況，比如，房價與房租比值、空置率等等。以上說明房價很可能已處於循環周期的高峰階段，繼續上漲的空間已經比較小。因此，目前進入房地產市場風險比較大，而將已購買的用於投資的物業變現是一個比較理想的時間。
3、密切關注國家相關政策變化。由於房地產市場的一些特有的特點，如不可移動性、投資時間較長、產品的非標准特性等，導致房地產市場是一個受政策影響較大的政策市場。相關政策變化對房地產市場的影響比較的大，這種影響既可能是積極的影響也可能是消極的影響。因此，為准確把握投資時機，必須密切關注國家相關政策變化，並且要充分利用相關政策來指導房地產投資的決策。如，目前國家接連出台許多政策調控房地產市場，表明國家要糾正房地產過熱的狀況，，同時也表明目前房地產市場應處於循環周期的高峰端，明確這一點，如何決策就非常清楚了。
4、密切關注國內其他相關投資及資金市場狀況。由於一個國家在特定的時間點上財富總量是確定的，如果大量的資金投入到金融、證券等市場上，則必然拉動金融、證券市場的上漲，表現出來就是金融、證券市場處於牛市狀況。此時由於財富總量大部分投入到金融、證券市場上，相應的投入房地產市場的資金必然較少，表現出來就可能是房地產供大於求，此時房地產市場就可能處於循環周期的低谷階段，此時就可能是投資的一個比較理想的時機。
（二）投資品種策略
從理論上講，投資任何一種房地產產品都可能獲得可觀的回報。但是，對於私人投資者來說，由於其往往存在資金實力較弱、抗風險能力較差的特點，在選擇房地產投資品種時，應把握首先要量力而行在安全性比較好控制的前提下實施投資行動的觀點。一般來講，房地產商品投資回報率按品種排列由大到小分別是：商業物業→辦公物業→居住物業→工業物業。但其投資風險則反過來。因此，在安全把握比較大時，應選擇投資回報率較高的品種；在安全把握比較小時，可考慮收益較小但風險也較小的品種。一般而言，私人投資者在投資商業物業時可考慮投資位置較好的獨立商鋪，對位置欠佳的大型商場的投資要採取比較慎重的態度；在投資辦公物業時可考慮位置較好規模較大的中高檔辦公物業，當然，對於一些高科技產業及商業氛圍較濃的地區，中小面積普通檔次的辦公物業也是一個較好的選擇。如果私人投資者經驗較弱，抗風險能力較差的話選擇投資居住物業是一個比較好的決策。對於居住物業以投資中小戶型物業比較好。當然，對於一些面積比較大但易於改變戶型結構的住宅也許是一個投資回報更可觀的投資項目。一般對於普通私人投資者來講，投資工業物業須比較慎重。最後，在選擇投資對象時還須注意產品質量和開發商品牌。
（三）投資資金策略
由於私人投資者往往資金量較少，這將極大的影響投資者對投資機會的把握，影響投資者的投資回報。因此，可考慮借錢生錢，即通過融資來投資獲利。融資時關鍵要權衡融資成本。相對於公積金貸款和商業貸款而言，由於公積金貸款利息率較低，貸款時首選公積金貸款，其後才是商業貸款。如果房地產投資收益在扣除相關成本後大於貸款利息，則貸款數額越多越好，能貸款盡量多貸款，反之，如果房地產投資收益在扣除相關成本後小於貸款利息，則貸款數額越少越好，能不貸款盡量不貸款，即使貸款也應在盡可能短的時間內還清貸款。如果貸款利率是浮動利率，則應綜合考慮外部環境、未來預測以及自身情況後作出決定。
（四）投資變現策略
任何投資只有變現後才能確定收益或虧損情況，沒有變現就不能說投資獲利。確定變現時機的策略首先應把握好經濟循環周期，以便在較好時間實現低買高賣獲利；其次應積極主動尋找合適買家脫手；再者可採取與普通居民反向*作的方法變現。即人棄我取，人取我棄的方法。如當絕大多數人甚至包括許多開發商都感到前景黯淡時，往往就是投資的好時機；反之，如果連居委會的老大媽都准備投資房地產時也許就是變現的好時機。
三、應用上述策略應注意的問題
（一）投資目標要明確，切忌貪婪
對於私人投資者而言，通過投資獲取高於銀行利息率6％～8%的利潤目標是比較理性的。當然，更高一點的投資回報也是正常的。但是如同許多人投資股票一樣，為避免不必要的損失，切忌貪婪。發現良好的可實現投資目標的變現時機時須果斷變現，不宜猶豫不決，以免錯失變現機會。
（二）勤力是發現投資機會的基礎
由於房地產具有不可移動性、差異性等特點。導致不同的人在同一時間對同一物業會有不同的判斷，這就為房地產投資創造了非常多的機會。實際上，對於一個老練的投資者而言，無論房地產市場處於經濟循環周期哪個階段，只要能夠做到勤跑、勤看、勤問、勤思，一般來講，他都會找到回報比較理想的投資機會。這也是房地產投資比較吸引人的魅力所在。
❻ 論文題目《我國創業投資基金的運營模式選擇》，請大家幫忙帖相關資料，最好是成品。給給 ^-^
關於北京市創業投資引導基金運作模式的建議
唐 穎
我國創業投資業的發展，已經有十幾年歷史了，但在創業投資的法律、政策條件、政府支持的意識和行為模式以及創業投資機構本身的投融資實踐等方面，還僅僅處在起步階段。
隨著國家對自主創新支持力度的加大，創業投資作為一種「支持創業的投資體制」，成為培育企業自主創新能力的重要途徑。目前國內一些省市已著手研究如何通過設立創業投資引導基金，來加大對高新技術產業的投資。探索建立北京市創業投資引導基金已列入2006年市政府的摺子工程。結合北京實際和現有的創投資源，北京在創投引導基金模式選擇上不僅要簡單易行，還要為創投業的未來發展做好機制准備。
一、內創投的沉浮與北京的實踐
創投公司可以說是伴隨我國市場化的進程而曲折發展的。20世紀80年代成立的中創投資公司，由於創投業務較少，在市場上掙扎幾年後很快轉向房地產產業。由於鄧小平南巡講話提出了大力發展科技風險投資，支持科技性產業發展的號召，1994年後又陸續成立了20多家風險產業機構。由於缺少政策支持，大部分創業投資企業偏離了創業投資方向，大量資金被投向低風險領域。1996年後，上海、北京相繼成立了政府背景的創投公司，這些機構對大眾化的風險投資起到了很大的引導作用。
與此同時，證券市場的發展幾乎主導了國內創投的浮沉。2000年前後，受互聯網風潮、納斯達克和國內的「創業板即將推出」的傳聞的影響，國內創投達到了高潮。2000-2001年，僅深圳設立的創投機構就超過了100家。2004年5月深圳中小板推出時，創投又掀起了一個高潮。在中小板上市的6家公司中，創投機構4家。此後IPO暫停，創投歸於平靜。今年IPO開始發行，國內創投又開始活躍。
北京創投業起步較早，2004年末，共有創業投資機構87家，其中本地創業投資機構55家，外資創業投資機構20家，外地創業投資機構駐京辦事處11家，中外合資創業投資機構1家，可投資資本共52.27億美元。今年一季度，北京、上海、深圳、廣東及其他省市創業投資所佔的比重分別為59%，14%，10%，7%，10%。不過從創業投資的總投資額來看，國內創投投資總額80%以上是國外創投機構的投資。自1998年市政府出資1.2億元引導非政府資金6.9億元，成立兩家創業投資公司以來，這兩家公司的資本規模一直維持不變，並且相當一部分投資偏離了創業投資性質，整體經濟效益也不高。
二、北京市建立創業投資引導基金時機成熟，條件具備
（一）設立創業投資引導基金的時機和政策已經成熟
黨的十六屆五中全會通過的中共中央關於制定「十一五」規劃的建議和胡錦濤總書記在全國科學技術大會的講話明確提出把增強自主創新能力作為調整產業結構、轉變增長方式的中心環節。要培育一大批具有自主創新能力、擁有自主知識產權的企業，加快發展創業投資是一條重要的途徑。為加大對高新技術產業的投資力度，2005年11月，經國務院批准，國家發改委等十部委聯合發布了《創業投資企業管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），於2006年3月1日起施行。《辦法》從政策上規范了創業投資企業的投資運作，鼓勵其增加對中小企業特別是中小高新技術企業的投資。
同時，國務院日前下發的《關於實施〈國家中長期科學和技術發展規劃綱要（2006-2020年）〉若干配套政策的通知》中（以下簡稱《配套政策》），明確了加快發展創業投資的有關政策。除了給予創業投資企業稅收扶持政策外，還包括：（1）鼓勵有關部門和地方政府設立創業風險投資引導基金，引導社會資金流向創業投資企業，引導創業風險投資企業投資於種子期和起步期的創業企業。國家發改委也正在著手研究制定《國家創業引導基金管理規定》。（2）在法律法規和有關監督規定許可的前提下，支持保險公司投資創業風險投資企業，允許證券公司開展創業風險投資業務，允許創業風險投資企業通過債券融資方式增強投資能力。國家發改委正與保監會、證監會、銀監會溝通，共同研究起草相關法規規章。（3）政策性金融機構對國家重大科技專項、國家重大科技產業化項目的規模化融資和科技成果轉化項目、高新技術產業化項目、引進技術消化吸引項目、高新技術產品出口項目等提供貸款，給予重點支持。國家開發銀行在國務院批準的軟貸款規模內，向高新技術企業發放軟貸款，用於項目的參股投資。中國進出口銀行設立特別融資賬戶，在政策允許范圍內，對高新技術企業發展所需的核心技術和關鍵設備的進出口，提供融資支持。中國農業發展銀行對農業科技成果轉化和產業化實施傾斜支持政策。
（二）北京市建立創業投資引導基金的條件已經具備
首先，為落實好《辦法》政策，北京市發展改革委已制定了《北京市創業投資企業實行備案管理的規定》，對本市的創業投資企業實行備案管理。創業投資備案管理工作為政府全面了解本市創業投資企業情況，從政策上引導創業投資企業規范發展，扶持創業投資企業提供了最基本的條件。
其次，北京市中關村科技園區的非上市公司可以進入三板市場進行股份的轉讓試點為創業投資企業拓寬了資本退出渠道。退出渠道是創業投資資本得以實現增值和再投資良性循環的關鍵。當前我國的退出渠道包括證券市場上市、企業並購和股權回購。目前對投資未上市企業的退出方法較為單一，主要是通過證券市場上市。我國2004年5月設立的中小企業板為高新技術企業搭建了一個發展平台。但因市場容量有限，遠不能滿足我國創業投資業日益發展的需要。
值得慶幸的是，探索非上市公司股權交易工作在今年年初取得突破性進展。我市中關村科技園區6家公司作為首批非公開發行試點公司，於今年1月被批准進入證券公司代辦股份轉讓系統(俗稱「三板」)掛牌交易。可以說，上三板掛牌為今後更大規模的場外櫃台交易做好了准備。更重要的是在試點企業中，有3家涉及創業投資，此次試點一定程度上解決了困擾創業投資企業多年的投資退出機制問題。如果試點能夠擴大，此項政策可為當前更多的創業投資企業的後續發展提供基本的制度保障。
更為有利的是，為解決中小企業，尤其是中小高新技術企業融資難的問題，我市的中小企業扶持專項資金在國家發改委的批准下已經啟動。創業投資引導基金，可以考慮依託現有的每年5億元的中小企業專項資金，以部分專項資金作為創業投資的引導基金，通過引導社會資金投資創業投資企業。
三、創業投資引導基金的運作模式
北京市創業投資引導基金要按照國家產業政策對符合國家優先鼓勵發展的技術創新和高技術項目給予相應的匹配投資或貸款的補償，並實行風險共擔、收益分享，回收投資項目的分紅所得和股權轉讓收入用於滾動發展，實現基金的保值和增值。引導基金的運作可有以下三種模式：
（一）補償基金加股權投資
可考慮依託現有的中小企業專項資金，每年將部分專項資金作為引導基金。將引導基金分成兩部分，以一部分基金吸引部分社會資金共同投資或組建一家創業投資公司，另一部分作為創業投資的補償基金。創業投資公司以股權投資的方式投資風險項目公司，並進行風險投資項目的篩選、輔助調查、後期跟蹤等工作。
為解決創投公司融資問題，提高創投公司資本運作能力，創投公司可以用引導基金的補償基金作為向銀行申請貸款的信用擔保，在公司正常經營下，如不能按時償還部分貸款，由基金的補償基金償還。
（二）引導基金加擔保機構
這種模式是在第一種模式的基礎上，引入擔保機構，並將創投公司作為風險項目公司的投融資平台。政府通過補償基金放大擔保公司給創投公司擔保的貸款規模，並引導創投公司的貸款方向。創投公司可組建專管機構，負責創業資本的運營，承辦項目公司信用管理的具體工作，綜合協調管理全部項目公司的資金運作，並負責批量向貸款銀行申請貸款，負責貸款的統借統還，對銀行承擔最終還本負息責任。
這種運作模式可以考慮引導基金只作擔保公司的補償基金，而對創投公司不進行投資。這樣一方面減少了政府的初期投資，另一方面也利於創投公司的市場化運營。
（三）引導基金作為母基金吸引社會投資
這種模式是先由政府投資的公司吸收其他社會資金共同組建母基金。母基金可以採用有限責任公司形式或股份制公司形式。由母基金作為引導基金，和國內外具有優良管理能力和投資能力的創業投資基金管理機構或團隊，以共同組建創業投資子基金的方式，建立支持創業投資發展。政府通過組建母基金的方式與企業資金按照一定的匹配和放貸來支持風險投資項目。母基金可在發起期（一般指前三年）、出資期（一般指4-10年）和回收期（一般指11-13年）內根據發起設立子基金的協議，逐步向子基金撥付資金，回收子基金收益和投資成本並對收益進行再分配。在回收期可對子基金進行清算，並最終將基金賣給社會投資者。
在最初設立母基金時，根據《配套政策》，公司型基金可以向國家開發銀行申請軟貸款，滿足公司的資本金要求，從而較快組建母基金。目前國家開發銀行正在積極介入到創業投資中，並於今年3月，與中新蘇州工業園區創業投資有限公司按照這種模式建立了蘇州工業園區創業投資引導基金。
四、引導基金建立的幾個相關問題
從我國創業投資的發展歷程，可以認識到當前政府設立引導基金時須著重考慮的三個相關問題。
（一）政府的定位問題
引導基金的建立旨在吸引社會資本進入到那些商業性資金不願進入的、具有高風險、高成長性的高新技術領域。過去政府對創投企業支持的方式是成立國有或國有控股的創業投資企業。但這種國有控股企業在公司治理結構方面往往會存在一些問題。因此，目前政府對創投的支持要重點考慮通過建立一個規范的引導基金，以參股或給予補償的方式來吸引民間資金或者是一些外資的進入，政府並不幹預創業投資的運作，創投項目還是要由創業投資家們自己選擇。政府通過引導基金的運作，引導社會資本按照市場規律來進行風險投資。政府的責任是設計好引導基金的運作模式，落實好相關的財政金融優惠政策，並提供良好的市場環境。
（二）創投公司投資方向和創投企業性質問題
當前政府參股或引導創投公司首先要考慮創投公司的投資定位問題，由此來決定相關的引導政策。如果創業投資基金作為完全商業性資金，它主要投資於處於擴張期的創業性企業，對於種子期和起步期的企業，由於存在很多風險，商業性資本不願意進入，而這正是當前政府要介入並能充分引導社會資本進入的創投領域，這也符合政府進行風險投資的初衷。因此，當前本市引導基金應主要投資於種子期和起步期的企業。
因此，政府建立的創業投資引導基金應主要具備以下特點：一是基金的主要資助對象是一般投資者或銀行不願提供資金的高科技、產品新、成長快、具有巨大的增長潛力的企業，中小企業是重點；二是創業投資引導基金是以引導社會資本進入創投領域為目的，而不是以控制被投資公司所有權為目的，要讓創業投資者甘願承擔創業投資的風險，創投資本投資的著眼點不在於投資對象當前的盈虧，而在於創投資本的發展前景和資產增值，以便能通過上市或出售獲得高額的資本利得回報；三是引導基金引導的創業投資者並不直接參與產品的研究與開發、生產與銷售等經營活動，而是間接地扶持投資企業的發展，提供必要的財務監督與咨詢，使所投資的公司能夠健全經營、價值增強。
由此看來，創投公司的性質應是以追求長期（至少5-13年）的市場盈利為目的市場化主體，而不是追求短期盈利為目的的投資公司。這種長期性應體現在政府支持的高科技產品從發育、成長到基本成熟所需的必要時間，而這種盈利性是一攬子項目的盈利，不以單個項目的利得論創投企業的盈虧。
（三）運行模式的選擇問題
當前國內外創投運作模式大體上有五種。一種是美國的中小企業創投基金（基金投資型），政府通過信用在社會上募集資金，以部分募集的資金吸引社會資金投資中小創投企業，並以投資公司的大部分利潤按股份制給投資者，同時通過貸款來獲得另外的資金，從而發揮政府的杠桿作用。
另一種是以色列基金和台灣的開發基金（本文提到的蘇州工業園區和國家開發銀行成立的投資引導基金就類似此種類型），通過組建母基金，帶動多個子基金，在基金成熟時，逐漸把政府投資的股權隨著社會資本的進入出售給社會投資者，最終退出母基金。
第三種模式就是上海模式，是把創投企業定位成一個母基金方式，通過支持一些中小企業管理團隊發起一些小的投資公司。第四種是深圳模式，是把大眾基金集中在一個集團內，建立起一個航空母艦，來帶動很多小的艦隊。第五種是現在的天津模式，是把深圳模式和上海模式結合起來。既設立一個母基金，支持一些獨立小團隊，又設立創投公司來自己投資，管理著一部分基金。
本文所設計的引導基金的三種模式，是綜合考慮以上各種模式的優缺點，結合本市現有的創投資源而設計的。本文所設計的第一種模式類似上海模式，又引入補償基金來吸引銀行貸款，放大基金。由於我國有關產業基金的法規並不完善，目前也只能以政府信用的形式來增強創投公司的融資能力。這種模式的優點是操作上能夠較快啟動，引導社會資金的示範作用會很快顯現。不過，這種模式政府投資的風險較大，如果同創投企業相關的約定不完善的話，引導基金很難在長期投資中實現保值增值。
第二種模式在綜合考慮第一種模式優點的基礎上，做強創投公司，並將其打造成投融資平台。為減少政府引導基金的投資風險，引入擔保公司作為政府投資風險防範的最後一道防火牆。同時，如果政府只設立補償基金，而不進行投資的話，以補償基金來放大擔保公司的擔保能力，從而增加創投企業融資能力，實現政府基金的杠桿作用。這種模式實際上是當前政府通過政策性擔保解決中小企業融資問題最常用的做法。以這種運作模式，政府承擔的風險較低，政府幹預創投公司運作的程度也較低，也較易操作。
第三種模式類似以色列的模式。這種模式可以說市場化運作程度較高，是政府介入創投領域程度最低的一種模式，利於創投企業的獨立發展。並且在基金成立時就設計了政府退出的渠道，在制度上保證了引導基金的保值增值。
五、建立創業投資引導基金模式選擇的建議
結合本市實際情況，當前可考慮採用第一種模式較快啟動引導基金，較小規模地引導社會資本投入創投領域，在創投企業有一定的實力且能夠進行資本運營時，將其打造成投融資平台，再轉向第二種模式。這是當前較為現實的一種選擇。
盡管第三種模式相對投資公司而言有許多優勢，但實際上由於目前我國產業投資基金相關的法律法規並不完善，基金運作模式實際上仍按投資公司的模式運作（區別在於創投公司自己運作投資，而公司型基金是由基金的管理人代為運作）這種基金並不具有真正意義的基金（如免稅等）。所以，如果以第一、二模式運作投資公司較為成功的話，待條件成熟再組建母基金也為時不晚。
作者單位：市發改委
❼ 基金在我國發展怎樣
中國基金業發展歷史
中國的投資基金起步於1991年，並以1997年10月《證券投資基金管理暫行辦法》頒布實施為標志，分為兩個主要階段。
一、1997年10月前投資基金的發展狀況
1991年10月，在中國證券市場剛剛起步時，「武漢證券投資基金」和「深圳南山風險投資基金」分別由中國人民銀行武漢分行和深圳南山風險區政府批准成立，成為第一批投資基金。此後僅於1992年就有37家投資基金經各級人民銀行或其他機構批准發行，其中「淄博鄉鎮企業基金」經中國人民銀行總行批准，於1993年8月在上海證券交易所掛牌交易，是第一隻上市交易的投資基金。1993年初，建業、金龍、寶鼎三隻教育基金經中國人民銀行總行批准在上海發行，共募集資金3億元，並於當年底在上海證券交易所上市交易。截至1997年10月，全國共有投資基金72隻，募集資金66億元。其特點表現為：
1、組織形式單一。72隻基金全部為封閉式，並且除了淄博鄉鎮企業投資基金、天驥基金和藍天基金為公司型基金外，其他基金均為契約型。
2、規模小。單只基金規模最大的是天驥基金，為5.8億元，最小的為武漢基金第一期，僅為1000萬元。平均規模8000萬元，總規模僅66億元。
3、投資范圍寬泛，資產質量不高。絕大多數投資基金的資產由證券、房地產和融資構成，其中房地產占據相當大的比重，流動性較低。1997年末的統計調查結果顯示，其投資范圍大體為：貨幣資金14.2%，股票投資31%，債券投資3.5%，房地產等實業投資28.2%，其他投資佔23.1%。
4、基金發起人范圍廣泛。投資基金的發起人包括銀行、信託投資公司、證券公司、保險公司、財政和企業等，其中由信託投資公司發起的佔51%，證券公司發起的佔20%。
5、收益水平相差懸殊。1997年，收益水平最高的天驥基金，其收益率達到67%，而最低的龍江基金收益率只有2.4%。
中國投資基金業的起步階段存在一定的問題，其中包括：
第一是基金的設立、管理、託管等環節均缺乏明確有效的監管機構和監管規則。例如，大部分基金的設立由中國人民銀行地方分行或者由地方政府審批，其依據是《深圳市投資信託基金管理暫行規定》等地方性法規，沒有統一的標准，甚至在名稱上都存在較大差異。在基金獲批設立後，審批機關也沒有落實監管義務，基金資產運營、投資方向等方面均缺乏相應的監督制約機制。
第二是一些投資基金的運作管理不規范，投資者權益缺乏足夠的保障。例如，部分基金的管理人、託管人、發起人三位一體，基金只是作為基金管理人的一個資金來源，而基金資產與基金管理人資產混合使用，賬務處理混亂。又如，基金託管人並沒有起到監督作用，基金管理人的行為沒有得到有效監控。
第三是資產流動性較低，賬面資產價值高於實際資產價值。投資基金的大量資產投資於房地產、項目、法人股等流動性較低的資產，同時存在資產價值高估的問題。例如，20世紀90年代中期，部分地區房地產泡沫逐漸消除時，沉澱在房地產的資產仍然按照成本計價而沒有按照市價進行調整，使個別基金資產的賬面價值高於實際資產價值。
二、1997年10月之後中國證券投資基金的發展
《證券投資基金管理暫行辦法》在1997年1O月的出台，標志著中國證券投資基金進入規范發展階段。該暫行辦法對證券投資基金的設立、募集與交易，基金託管人、基金管理人和基金持有人的權利和義務，投資運作與管理等都作出了明確的規范。1998年3月，金泰、開元證券投資基金的設立，標志著規范的證券投資基金開始成為中國基金業的主導方向。2001年華安創新投資基金作為第一隻開放式基金，成為中國基金業發展的又一個階段性標志。與此同時，對原有投資基金清理、改制和擴募的工作也在不斷進行之中，其中部分已達到規范化的要求，重新掛牌為新的證券投資基金。
截至2002年11月底，共有17家正式成立的規范化運作的基金管理公司，管理了54隻契約型封閉式證券投資基金和17隻開放式基金，其中封閉式基金發行規模達到817億元，市值約773億元，歷年合計分紅超過200億元，開放式基金管理規模564億元，並出現多種投資風格類型。與此同時，《證券投資基金管理暫行辦法》及實施准則、《證券投資基金上市規則》、《開放式證券投資基金試點辦法》等有關法律法規的不斷完善，也為證券投資基金的規范化發展打下了堅實的基礎。
目前中國證券投資基金的主要特點表現在以下幾方面：
1、法律法規不斷完善，監管力量加強，為基金業的運作創造出良好的外部環境，並推動基金業的迅速發展。多部基金法規相繼出台，中國證監會基金監管部作為基金監管的主要實施部門，在基金管理公司與基金的設立、運營、託管等方面實施高效監管，起草中的《投資基金法》一旦正式頒布施行，也將成為中國基金業發展的核心法律依據。
2、基金規模日益擴大，對市場的影響也日益重要，逐漸成為證券市場中不可忽視的重要的機構投資者。其中既包括新發行的封閉式與開放式基金，也包括原有投資基金經清理、改制和擴募之後形成的規范化運作的證券投資基金。目前受中國證監會監管的證券投資基金市值總和已接近800億元，相當於滬、深兩市流通市值的7%左右。
3、基金品種日益多樣化，投資風格逐漸凸現。從1998年第一批以平衡型為主的基金發展至今，已出現成長型、價值型、復合型等不同風格類型的基金，尤其是隨著開放式基金的逐步推出，基金風格類型更為鮮明，為投資者提供了多方位的投資選擇。
4、面對加入世貿組織後的競爭格局，基金管理公司開展廣泛的對外合作，學習先進的管理與技術經驗，推動基金產品與運營的創新為中國加入國際金融市場競爭奠定了基礎。
❽ 房地產商的資本運營特點及分析
企業資金的管理，其實質是圍繞企業生產流程中發生的資金流入及流出的管理。房地產作為具有金融投資屬性的特殊產品，具有資金需求龐大、市場流動性差、投資周期長的特點。因此，作為開發企業，資金管理無疑是企業運營發展過程中的重中之重。一般而言，房地產企業生產過程主要包含：取得土地前期准備、取得項目土地、項目開發前期、項目開發建設期、項目銷售期或持有經營這幾個主要環節，企業資金的管理也主要圍繞這幾環節展開。
一、 房地產開發企業資金流特點
取得土地前的主要資金流：土地評估費用、土地競買保證金等。該階段的資金呈凈流出狀態，資金來源主要為自有資本金。
取得土地期間的主要資金流：土地款的繳納、稅金等。該階段時間短，但資金流出量大，資金主要來源為自有資本金。
項目開發前期的主要資金流：該期間的費用主要包括項目策劃定位費用、項目設計費用、項目勘察費用及各個政府部門收取的費用。該階段為資金流出規模占項目投資規模較小，但期間的資金籌劃卻至關重要，需切實完成項目的融資安排，資金主要來源為自有資本金。
開發建設期的主要資金流：主要為土建工程費用、裝修費用、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等。項目的資金需求主要由開發前期的融資安排提供。
項目銷售或出租期的主要資金流：該期間為收入的產生期，費用主要包括項目推廣費、項目代理費用等。
上述環節當中，前四個環節為資金流出期，主要資金來源為項目自籌資金投入、銀行借款、部分銷售回籠資金等。其中，土地款及建設成本為該期間的核心資金流出部分，前者發生時間短，後者則在整個工程建設期內陸續支出。銷售或出租期為唯一具有資金回收的環節，銷售型物業的資金流入一般呈先大後小的特點，即在銷售初期資金快速回籠，進入銷售後期，資金流入趨緩，並最終歸零；而出租型物業則表現為初期資金回收少，之後隨著經營進入穩定期，資金回收呈穩步增長。
二、 房地產開發企業資金管理的關鍵
通常而言，資金管理可按生產進程由投資計劃、資金計劃、資金籌集、資金運用等幾個關鍵點構成，房地產企業也不例外。
1、 投資計劃是資金管理的前提
房地產企業具有資金需求龐大，資金周轉周期長的特點，一旦出現現金流短缺問題，將嚴重影響工程的進展，進而可能造成項目爛尾的情況。因此，房地產企業在自有資本金充足和現金類資產良性的基礎上，制定嚴格投資計劃是確保現金流和投資能力的前提。
2、 資金計劃是資金管理的基礎
從項目發展的過程來看，在項目取得前的評估階段，即應完成項目的全部資金計劃安排。該階段的評估結果將直接影響是否進行項目投資，而為了能夠更精準的完成該階段的工作，開發企業須對項目定位、設計、開工建設計劃、項目融資、項目銷售計劃作出合理而翔實的預測，任何一項工作的偏差，都會對後續的資金使用及回籠產生影響。因此，評估工作越精準翔實，所編制的資金計劃也更為貼近未來實際資金需要，企業面臨的財務風險也就越小。
3、 資金籌集是資金管理的關鍵
對於資金需求異常龐大的房地產開發企業而言，資金籌集能力無疑是關繫到企業發展命脈的問題。企業內源性資金受企業積累的限制，很難在短期內出現大規模的提高；傳統的開發貸款，在經歷金融危機的風波後，也越發顯得不可靠；而市場的大起大落，更讓開發企業難以准確預測未來資金回收；在這樣的情況，拓展融資渠道無疑成為企業生存的必須。
遵循企業的資金計劃，盡可能早地與資金方進行接觸，聽取他們對項目的想法及建議，並將之融入項目中，將幫助企業更便利地獲得融資。
對於房地產開發企業而言，該階段無疑是整個資金管理進程中的重點，而融資管理又恰恰是該階段的核心所在。目前，對開發企業而言，銀行開發貸款仍然是最重要的融資手段，然而，我國銀行信貸的調控是相當頻繁的，具有極高的不穩定性。為避免「靠天吃飯」的被動模式，作為房地產開發企業，不斷提高企業融資能力、拓寬融資渠道無疑是一項長期的課題。在經濟多元化發展的今天，融資渠道也趨於多樣化，當前經濟環境下，以下渠道亦可供參考：
融資方式
說明
特點
難度
企業內部融資
通過抵押、質押、票據貼現及加強銷售獲得預收款、利用留存收益等取得資金
可得性強，資金規模受限大
低
上市融資
在公開市場發行股票或是通過買入殼公司間接上市
耗時長，審批難
高
債券融資
通過發行公司債或企業債，向市場融資的行為
通常融資期限較長，融資成本較低
高
經營性物業貸款
以自有的經營性物業做抵押並以經營收入或租賃收入作為主要還款來源的貸款
對開發商資信及物業的經營收入要求高，期限長
中
並購貸款
商業銀行向並購方或其子公司發放的，用於支付並購交易價款的貸款。
對企業資質要求高，期限較長
高
信託融資
通過集合信託產品，向社會公眾融資的的一種融資行為。
對企業資信有較高要求
中
委託貸款
委託人提供合法來源的資金，委託銀行或信託機構，根據委託人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用並協助收回的貸款業務。
期限短，成本高
中
投資基金
即通過與境內外投資基金合作，取得項目資金的一種融資行為，即可通過股權合作，也可通過債券合作。
成本高
中
售後回租
將自製或外購的資產出售，然後向買方租回使用,從而獲得現金流
使資產所有人在保留資產使用權的前提下獲得所需的資金；高比率的融資
低
回買融資
物業持有人將物業出售給金融機構，再通過向同一金融機構以抵押貸款方式購回物業
高比率的融資
中
REITs
以公司或信託(契約)基金的組織形式經營，將募集資金運用於房地產買賣管理或抵押權貸款投資，收益分配給股東或投資者的投資形式。
專業管理
高
4、 資金運用是資金管理的保證
資金運用即在項目的開發過程中，如何將籌集的資金投入到各種用途上。為了嚴格控制資金運用的方向，需事前編制全面的收入預算及支出預算，加強預算約束意識，對超支的項目進行嚴格的審核。強化成本管理意識，在確保質量、工期的前提下，盡可能降低項目的開發成本。
三、 房地產開發企業資金管理的核心
從企業戰略角度來看，企業資金管理需解決的核心問題為：資金配置、資金效率、及資金安全。
1、資金配置
資金配置是資金運用在廣義上的概念，它是將企業的長期投資戰略、短期投資戰略相結合的一種資金運用規則。房地產開發企業需根據自身的發展戰略，制定適合自己的資金配置計劃。
具體而言，企業需考慮配置多少現金資產以保證項目的正常運作，配置多少的土地資產用於未來的開發，配置多少的在建工程項目確保銷售工作的持續性，配置多少的在售物業項目以及時回籠資金，從而以實現資金的平衡。
房地產企業應合理配置資金到不同的資產，確定較為合理的現金保有量以償還到期債務，並確定合理的土地儲備量，同時避免超出企業能力的投資，控制風險。
2、資金效率
房地產企業資金佔用量龐大，資金效率低下將大幅提高企業的財務費用，從而影響企業收益。首先，企業需保證有充足的資金來滿足正常經營需求；其次，通過增加資金流入，控制資金流出來實現資金的平衡。
從資金支出角度，影響支出的項目主要包括產品設計、建築材料選用、建設管理費用、財務費用、營銷費用等。開發企業可相應地通過改進產品設計，合理選用建築材料，建立並完善現代化的供應鏈管理制度，同時，盡可能控制各項管理費用，提高與金融機構的談判能力，達到降低費用、提高資金效率的目的。
從資金流入角度，降低投資回收期無疑是最佳的提升資金效率的途徑，具體的舉措包括，減少土地閑置期，提高項目前期准備效率；在保證工程質量的前提下，加快工程進度建設；合理制定營銷計劃，快速銷售實現資金迅速回籠等。
3、資金安全
任何一個企業，資金安全管理都是財務管理中的關鍵環節，房地產企業也不例外。一般而言，資金的安全管理可以通過建立健全資金約束機制和監督機制來實現。
首先，通過建立資金使用的約束機制，降低資金運用的違規行為。一般而言，企業可通過建立審批授權制度、嚴格報銷管理，建立不相容職務崗位分離制度等，加強資金管理責任制度的落實等來實現資金管理的約束。
僅僅是約束機制並不能完全保證資金安全，健全的資金監督機制，才是防範風險的關鍵。企業可通過定期和不定期的檢查各項約束機制的實際執行情況，定期盤點實物資產，實施監控每筆重要資金的流向，並定期進行全面檢查，健全內部審計制度，從而降低資金風險。
四、 房地產開發企業投資過於沖動可能導致資金壓力重現
綜上所述，2009年以來，受房地產市場回暖及寬松貨幣政策的影響，房地產開發企業再次成為銀行的寵兒，導致大量信貸資金流入房地產市場，從而減緩了企業自籌資金的壓力。目前來看，由於市場普遍擔心過量的信貸資金流入房地產市場，造成房地產泡沫，銀行近期重新嚴格執行了對二套房交易的信貸審批標准，而上半年大規模的新增信貸也使將使銀行的放貸量在下半年受到限制，預計，3、4季度，銀行信貸將對房地產業收緊。
在缺乏足夠的信貸支持的背景下，市場交易量預計將顯著下降，價格趨於平穩。而今年二季度以來，土地交易再現熱潮，未來一段時間內，開發企業又將再次面臨繳納土地出讓金的問題。因此，在市場繁榮期的過度擴張，很可能將導致開發企業再次面臨資金短缺的壓力。 政策調控密集、市場波動頻繁的背景和預期下，看清資金管理的實質，強化房地產開發企業資金運作與管理無疑將是一項長期的任務。