1. 個人如何進行房地產投資
很多人都有一筆閑錢，存在銀行里利息太低，炒股又擔心風險太大，那麼投資房產也是一個不錯的選擇，既可收取租金，又可期望升值變現。那麼，個人如何進行房地產投資呢？
貸款買房適逢最佳時機
一名消費者算了這樣一筆賬，假如將自己所有的資金全部投入買房，那麼，一年的資金收益率等於零；若購房申請20萬元5年期按揭貸款，自己的20萬元則可投資股市，若用於認購新股，既無風險，每年又可獲利10％以上，這樣不僅買了住房，還獲利4％左右。這名購房者以其理財的技巧，顯示了貸款買房的實惠。
投資購房，銀行提供按揭，且貸款利率再一次降低。如今，各銀行都紛紛推出了住房消費信貸業務，還推出了營業房地產按揭業務，百姓貸款購房已十分方便。百姓如果自有資金不夠，則可借機向銀行貸一部分資金。
投資出租物業正當其時
筆者一大學同學結婚後單位暫時未給分房，他每年租房的花費就有近萬元。去年底，他通過銀行按揭購買了一套兩室一廳的房子。他給筆者算了一筆賬：他和太太月收入加起來有5000餘元，買新房後每月按揭還款1500元，問題不大。而且房改後，他要麼能搭上末班車從單位分到一套房，要麼可以用雙方單位的購房補貼，再通過公積金貸款重新購買一套房子，然後把第二套房子出租給別人，這樣每月至少有500元租金入賬，還款壓力無疑有所減輕。目前，他除較早地住上新房，改善了生活質量外，還擁有了兩處不動產，一處供自己使用，一處當作投資工具，可自由支配。
投資房產的想法在一般人看來肯定是有些超前了。眾所周知，以買賣形式進行房產交易，存在著較大的風險性：一是低買高賣的時機難以把握；二是交易成本高，且缺乏靈活的變現能力。但買房用於出租，以收租獲取投資回報則靈活得多。而且業內人士亦認為，買房除滿足自己居住需求外，用於租賃投資將成為一種發展方向，這也是住房市場化的必然結果。
物業的投資價值主要決定於該物業的服務質量、租金回報和地理位置。而在內地一些城市，物業服務的質量是租房者關注的重點。
由於投資者很少是建築業專家，因此，很難對物業的內在質量進行評估和判斷。所以，考察發展商的實力和開發物業以前的業績，就成為最直接，也是最有效的辦法。
投資住宅要有長遠眼光
與商業用房相比，投資住宅一般比較安全，只要區位不是特別偏遠，升值會比較穩定。需要注意的是，你要設法了解城市的規劃，選擇那些規劃規模較大，各項基礎設施完善，正處在開發之中的項目進行投資，因為這類項目一旦開發建成之後，房產的價格肯定會比你購買時的價格高出很多。
有不少購房者，在選擇商品房時，以選擇郊區或新區的住宅為目標，他們的精明同樣令人佩服。購買同樣面積一套市中心住宅，其價格相當於購買郊區（或新區）住宅加上轎車，且居住環境、增值潛力等均要比購買市中心住宅優越。
投資房產需要有長遠的眼光。商品房買賣是各類商品買賣中動用資金最大、各種制約因素最多的一種交易活動，因此，在交易過程中，不但要詳知各種程序和操作方法，而且要講究策略。
（以上回答發布於2016-12-06，當前相關購房政策請以實際為准）
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2. 房地產經紀人的概念是什麼可以獨立單干 嗎
我認為房產經濟人，它的概率就是，獅子，個個說的算，沒有什麼約束，他可以自己單乾的
3. 房地產項目融資的主體有哪些
每個房地產項目的開發，都是一個多方參與的過程。就房地產項目融資而言，主要有以下9個參與主體。 (1)項目發起人(Proiect Sponsors) 即商業房地產丌發商，是項目的實際投資者和真正主辦人，可以是單獨一家房地產丌發企業，也可由多個投資者組成聯合體。他們通常因為自身資金不足或不願承擔全部項目風險而選擇項目融資，在有限追索項目融資中，開發商除了擁有項目公司全部或部分股權外，還需要以直接或間接擔保形式為項目公司提供一定的信用支持。因此，開發商是項目融資中的真正借款人。 (2)項目公司(Proiect Company) 即項目的直接主辦人。通常，由項目發起人出資，專門為該項目成立一個單一目的的，具有獨立法人資格的項目公司，作為借款人對外融資，直接參與項目投資和項目管理，並直接承擔項目的債務責任和風險。開發商投入的資本金形成項目公司的權益，項目公司把項目I丌發風險與開發商的其他資產相隔離，實現貸款銀行對開發商的有限追索。在整個項目丌發經營過程中，項目公司作為法律和經濟上獨立的主體與各參與方發生經濟關系。項目公司也可以在經營期間轉型為商業管理公司，持有物業繼續經營。 (3)貸款銀行(Lending Bank) 貸款銀行，可以是單獨一家余融機構，也可以是多家金融機構的聯合體，這主要由貸款規模和項目風險等決定。在由多個金融機構聯合提供融資時，往往需要設立一個經理銀行(Manager)，其他為參與銀行。項目公司更多的是與經理銀行進行接觸、談判，由經理銀行負責各參與銀行之間的協調工作。這樣大大降低了項目公司工作難度。 (4)產品購買者或設施使用者(Buyers or Users) 即項目房產的銷售對象。在房地產項目融資中，入駐零售商與開發商簽訂長期租賃合同，可在一定程度上保證了項目的出租面積和租金收入，從而保證項目建成後能夠產生穩定的用於還貸的現金流，為貸款提供重要信用保證。零售商既可以作為項目發起人之一，成為項目公司股東，分享開發利潤：也可以只作為項目建成後的運營商，規避開發風險。 (5)工程承包商(Contractors) 通常，承包商通過與項目公司簽訂承包合同，負責商業地產項目的設計和建設工作，並承擔延期誤工和工程質量不合格的風險。承包商的資金情況、工程技術能力及經營紀錄，會影響貸款銀行對項目建設期風險的判斷。 (6)擔保受託方(Security Trustee) 由於貸款銀行主要以項目公司的資產及項目未來收益作為還款保證，因此為防止項目公司違約或轉移資產，貸款銀行一般都要求項目公司將其資產及收益賬戶交由一個具有信託資格的機構保管，這家機構被稱為擔保受託方。擔保受託方一般由境內商業銀行獨家或境內、外商業銀行聯合擔任。 (7)房地產項目管理公司 項目建設只是商業房地產開發投資的開始階段，最重要的是後期的經營管理。項目管理公司的專業水平和經營業績，可以在很大程度上影響貸款銀行對項目經營期風險的判斷。 (8)項目融資顧問和法律、稅收顧問(Financial，Law or Tax Adviser) 項目融資是一項系統的專業工作，需要聘請專業顧問負責融資方案的設計、分析、比較和談判，幫助開發商實現有限追索和表外 融資，並充分利用稅務虧損降低資金成本，並能保證相關法律文件的嚴謹。 (9)其它 此外，項目融資的參與方還包括保險公司、有關政府機構等等，這些都會直接影響貸款銀行對項目建設期和經營期風險的評價。
4. 什麼是房地產獨立操盤經驗
獨立操盤經驗即在項目運行過程中，全程由自己總管、總控、或協調、或帶領團隊責任上述工作所得經驗。
1、房地產項目，通常也叫樓盤項目，系因每個項目為了直觀而製作的模型（也叫沙盤），後大家簡單叫樓盤。
2、操盤，即對整個項目的開發、經營、管理等，進行全程的工作，一般是由房地產總經理或項目總經理負責的。
3、做房地產銷售工作的，也有將銷售的全套內容獨立出來專業，由專業的經理人或代理公司負責，也叫操盤。
(4)房地產獨立投資人擴展閱讀：
操盤應具備的知識與能力
1.掌握房地產開發與管理的基本理論和方法；
2.掌握房地產開發與管理的基本技能；
3.熟悉土木工程技術知識；
4.熟悉房地產開發與管理的方針、政策和法規；
5.了解國內外房地產的發展動態；
6.具有運用計算機輔助解決管理問題的能力。
5. 房地產投資商與開發商有什麼區別和聯系
區別：
1、開發商主要就是找項目，簽地皮，辦理相關手續和對樓盤進行建設等。
2、投資商就是對項目進行考核，認為有投資潛力就進行投資開發，以期回報。
聯系：
1、房地產開發商即是普遍我們所講的蓋房子的公司而投資商只是指將資金投資於房地產行業的，並不一定就是蓋房子，可能只是購買一些房產物業來進行投資購房當然也就是與房地產開發商有關系了。
2、特別情況就是，如果先有投資商買下房產，再轉賣出來的話，也就是二手房買賣，那這個購買二手房的購房者就是跟投資商有關系。
(5)房地產獨立投資人擴展閱讀
房地產開發企業，是指以營利為目的，從事房地產開發和經營、具有法人資格、實行獨立核算、自負盈虧的全民所有制企業。
房地產開發企業設立的條件：
房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：
(一)有自己的名稱和組織機構；
(二)有固定的經營場所；
(三)有符合國務院規定的注冊資本；
(四)有足夠的專業技術人員；
(五)法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合房地產管理法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合房地產管理法規定條件的，不予登記。設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。
參考鏈接網路 房地產開發商
6. 房地產項目中開發商、投資商與發展商的區別
開發商是一個名詞.是某個項目的第一承擔人。包括很多種類:房地產開發商、軟體開發商、游戲開發商等某品牌的開發商,但無特殊說明一般指房地產開發商.開發商這個名詞屢屢撞擊公眾視野——因其既承載著城市建設的光環與榮耀，又備受大眾對其財富價值觀的質疑性解讀。而一個有責任、有誠信、有思想的開發商必須面對時代、面對社會、面對公眾作出自己的價值判斷和行動回應。現在針對樓盤涉及到的開發商的比較多。我們也常寫成kfs發展商一般是指房地產開發企業。從取得政府有關部門的計劃立項、規劃審批，經過房地產項目地塊的七通一平、發包施工到最終樓盤的銷售，整個過程一般都是由發展商實際操作和實施的。目前市場上的商品房《預售合同》和《出售合同》都應由購房者與發展商簽訂和履行。 投資商，往往就是發展商的股東或投資主體。一般而言，一個樓盤的投資商和發展商並不是一個公司。因為根據法律規定，從事城市房地產開發和經營的主體必須是具有房地產開發資質的企業，因此很多有資金實力的非房地產企業為了涉足房地產業，就根據公司法等相關法律規定，投資房地產企業。 發展商和投資商最大的區別就是發展商是實際開發和建設房地產項目的主體，而投資商則往往是房地產項目背後實際投入資金的人。正由於是投資商投入資金，因此在房地產項目開發上他往往具有更大的發言權——雖然其並沒有合法的房地產開發地位。當然，並不是每個項目都有所謂的投資商，如一些實力雄厚的房地產開發企業就直接作為發展商獨立開發建設某個項目，這種情況下就無所謂投資商了。 雖然投資商和發展商有著千絲萬縷的關系，但畢竟在法律上是兩個相對獨立、互不承擔對方義務的經濟實體。購房者在關注發展商資信狀況的同時也應當了解投資商的資信狀況，確保自己的合法權益不受侵害。發展商主要是負責樓盤推廣和規模擴建等事務。 投資商就是對項目進行考核，認為有投資潛力就進行投資開發，以期回報。開發商是一個名詞.是某個項目的第一承擔人。包括很多種類:房地產開發商、軟體開發商、游戲開發商等某品牌的開發商,但無特殊說明一般指房地產開發商.開發商這個名詞屢屢撞擊公眾視野——因其既承載著城市建設的光環與榮耀，又備受大眾對其財富價值觀的質疑性解讀。而一個有責任、有誠信、有思想的開發商必須面對時代、面對社會、面對公眾作出自己的價值判斷和行動回應。現在針對樓盤涉及到的開發商的比較多。我們也常寫成kfs開發商~只買下地皮的人發展商~只對買下的地皮做出相應的處理~如建設等總包~只決策下來後~他找人來建設開發商~只買下地皮的人發展商~只對買下的地皮做出相應的處理~如建設等總包~只決策下來後~他找人來建設開發商,就是對某個地方或是某個東西的開發,投資商,是對某個具體東西的投入發展商,是對某個具體東西的發展權開發商是要佔用你的土地，而投資商是參與開放的合作者，他主要負責資金的投入，和決策等。發展商是 實際開發和建設房地產項目的主體。答案補充糾正下：投資商是參與開發的合作者。區別還是有的一般來說可能是一個出地，一個出錢，以前叫聯建但是也有其他可能比如：子公司在某城市做開發，為了起到宣傳母公司的作用，將母公司灌名為發展商又如：A公司拿到地以後，由於資金等問題不能在國家規定時間內動工，就將整個公司的股權轉讓給B公司，轉讓後由於所有文本的名字都還是A公司，所以A公司就成了開發商，B公司就成了發展商。在地產實務中發展商=投資商 開發商=出賣人
7. 投資房地產的人的錢都是自己的嗎
都是別人的，通過施工單位墊資，自己融資、貸款，預售後還款，然然後利潤就是自己的了！