A. 住宅類別怎樣分類按級別、按建築物層數分、按樓型分又怎樣分
一、按功能分：
1、居住建築
居住建築主要是指提供人們日常居住生活使用的建築物，如住宅、宿舍、公寓等。
2、公共建築
公共建築主要是指提供人們進行各種社會活動的建築物。
3、工業建築
工業建築主要是指為工業生產服務的各類建築，如生產車間、輔助車間、動力用房、倉儲建築等。
4、農業建築
農業建築主要是指用於農業、牧業生產和加工的建築，如溫室、畜禽飼養場、糧食與飼料加工站、農機修理站等。
二、按樓型分：
1、低層建築 指1~2層建築。
2、多層建築 指3~6層建築。
3、高層建築指超過一定高度和層數的多層建築。世界上對高層建築的界定，各國規定有差異。我國《民用建築設計通則》（GB 50352—2005）規定，民用建築按層數或高度的分類是按照《住宅設計規范》（GB 50096—1999）、《建築設計防火規范》（GB 50016—2006）《高層民用建築設計防火規范》（GB 50045—1995）為依據來劃分的。
簡單說，10層及10層以上的居住建築，以及建築高度超過24m的其他民用建築均為高層建築。根據1972年國際高層建築會議達成的共識，確定高度100m以上的建築物為超高層建築。
三、按規模分：
1、大量性建築
大量性建築主要是指量大面廣、與人們生活密切相關的那些建築，如住宅、學校、商店、醫院、中小型辦公樓等。
2、大型性建築
大型性建築主要是指建築規模大、耗資多、影響較大的建築，與大量性建築相比，其修建數量有限，但這些建築在一個國家或一個地區具有代表性，對城市的面貌影響很大，如大型火車站、航空站、大型體育館、博物館、大會堂等。
四、按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。
五、按樓體結構形式分類，主要分為磚木結構、磚混結構、鋼混框架結構、鋼混剪刀牆結構、鋼混框架一剪刀牆結構、鋼結構等。
六、按樓體建築形式分類，主要分類低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、其他形式住宅等。
七、按房屋型分類，主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅（超小戶型）等。
八、按房屋政策屬性分類，主要分為廉租房、已購公房（房改房）、經濟適用住房、住宅合作社集資建房等。
B. 國家規定民居住房室內高度是多少
一層層高為4.8-5.1米, 中間樓層層高均為2.9米;頂層層高3米,樓頂為上人屋面。
C. 商品房樓層高度標準是多少
1.根據有關規定,商品房的樓層的高度必須符合標准:住宅層的高不應高於2.80m。卧室、起居室的凈高不應低於2.40m,其局部凈高不應低於2m。利用坡屋頂內空間作卧室時,其一半面積的凈高不應低於2.10m,其餘不宜...
2.上述只是商品房樓層樓高的低標准,如果購房合同中買賣雙方對層的高另有約定(該約定必須高於國家標准,否則無效),則開發商交房時應當達到約定的標准。
D. 什麼是樓層凈高樓層凈高一般多少最合適
什麼是樓層凈高？
所謂樓層凈高，是指樓面或地面至上部樓板底面之間的最小垂直距離。可理解為:下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離，樓梯凈高和層高的關系可以用公式來表示:
凈高=層高-樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫凈高。
有些建築物無法測量出層高，例如地下室的入口處、窯洞等建築物就測不出層高。為保證人最基本的活動空間，建築物空間的高度應使用樓層凈高這一標准取代層高標准。
買房時該區分層高和凈高
Q：某項目出售前開發商領購房者看的樣板房層高2.8米，所以買房子的人都以為是凈高2.8米，合同中簽的是層高2.8米，前段時間通知分戶驗收發現房子凈高2.65-2.67米，解釋為層高包括凈高和樓板的厚度，這樣是否存在欺騙行為？
A:層高和凈高是兩個不同概念，不能將室內測量的凈高等同於層高。如果看到開發商提供的規劃設計圖上標明住宅層高是2.8米，開發商在合同中也約定"層高2.8米"，就不能認定開發商存在欺詐。因為經過建設、規劃部門審批的圖紙，開發商不會隨便更改，但施工隊在實際施工中可能會有誤差，而且，根據房屋的位置、跨度和建材不同，樓板的厚度也不同，再加上表面上水泥灰的厚度，建成後的房屋凈高也就不同。所以，如果合同約定的層高2.8米與開發商所提供的規劃、設計圖的標注一致，而實際測量屋內高度(即凈高)不足是正常的。
（以上回答發布於2016-11-09，當前相關購房政策請以實際為准）
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E. 關於層高的那些事兒，可能還有人不知道
層高or凈高，你都了解么？開發商跟您簽訂的購房合同裡面寫的是層高還是凈高？開發商有沒有偷偷改了圖紙，您的權益得到保障了么？小編將通過本文帶您深入了解住宅層高。
一、層高的經典誤區：層高=凈高？
一般售樓處人員講解的層高，並不是我們眼前看到高度，我們理解的更多的是凈高。而層高其實是凈高再加上部分樓板的厚度。關於認識層高和層高的計算，我們就需要先了解一個「凈高」的概念。
凈高，其實是指樓面或地面至上部樓板底面之間的最小垂直距離。而層高，簡單而言是指房屋下層地板面到上層樓板面之間的垂直距離。於是，就會有如下關系：
層高=凈高+樓板厚度 （具體如下圖所示）
二、層高影響啥？居住舒適度&產權面積
層高的高度會影響室內採光和通透性，相信大家都希望層高更高一些的房子，更高更寬才是居住的舒適居所。層高如果較低，室內容易採光受阻、通風不暢，空間也會顯得局促和壓抑，生活舒適度降低。
可是你們知道嗎？層高的高度，不僅影響室內採光和通透性，影響我們居住的舒適度，我們房屋產權面積也是根據層高來計算的。但是，我們需要把普通住宅和商住分開來看：
1.住宅：
層高3.6米以下（普通住宅）：算單層面積。
層高3.6米（含3.6米）-4.8米：算1.5層面積。例如100平的房子，如果房屋層高是在3.6米—4.8米之間，那麼實際產權面積就是以150平來算了。
層高大於4.8米的：算雙層面積。例如，還是100平的房子，如果房屋層高大於4.8米的，就要按照200平的產權面積來算了。
除了普通住宅之外，還有一部分商住項目也獲得了大部分購房者的親睞，尤其是對於外地來滬青年或者投資置業的人來說，商住項目層高問題也比較值得關注。
2.商住項目：
層高5.4米以下的：算單層面積
層高5.4米（含5.4米）-7.6米：算1.5層面積。同理，如果100平的戶型層高達在5.4米和7.6米之間，那麼它實際產權面積是150平來算的。
層高7.6米（含7.6米）以上，算雙層面積。
三、住宅層高多樣化趨勢日益明顯
按照國家規范規定，住宅層高宜為2.80米以上。但是，在實際的操作過程中，開發商會根據產品的定位來確定樓盤不同層高，以增強舒適性獲得不同購房者的認可。而我們不難發現，現在的住宅層高是隨著產品的細分而逐漸多樣化，此趨勢日益明顯。開發商在打造樓盤的時候，除了達到標準的2.8米層高界限之外，住宅有很多都超過3米，甚至達到3.4米乃至3.5米新的極限高端。這屬於戶型上的一種新嘗試和改變，也是以為購房者創造更加舒適的空間來提高項目吸引力。
對此，我們可以看到，住宅根據樓盤定位不同，逐漸出現層高設計的細分化，從而同是住宅卻出現不同的層高。聽小編說來~
1.普通住宅層高啥標准？
按照國家和上海相關規定，一般普通住宅層高多為2.8米以上，說明2.8米是最基本的層高，也是我們接觸最多的高度。因為一旦在層高上花心血，大部分開發商會耗費更多的財力和物力，所以更多的開發商滿足國家基本標准設計房屋層高。那麼，我們需要注意了，如果層高是2.8米，那麼凈高就不足2.8米，再加上室內裝修等，室內實際高度會更低，採光和通風不夠，會顯得較為壓抑。
2. 洋房項目層高需多高？
和一般住宅不同，花園洋房會更加註重居住的舒適性質，所以相較於國家規定的2.8米層高，洋房的層高一般在3米左右。相對而言，開發商打造的成本高一些，價格也會相對貴一些。
3.中高端項目層高需幾何？
小編將大平層等改善都歸類於中高端項目一類來講。一般而言，改善型住宅會更加註重居住的舒適度，所以層高也會相對更高一些。其中，大平層的層高一般是3米至3.5之間。但是必須在3.6米以下，不然不只是算單層面積。
4.住宅層高新嘗試
隨著市場激烈競爭，開發商越來越開始在戶型上進行創新，在層高和產權面積有限的情況下，創造性地打造3.5米層高的住宅，並未達到3.6米，所以也只算單層的產權面積。但是，空間會向上延伸，此戶型層高做得比較極致，室內通透性和採光性更強，增強舒適度，以吸引購房者。
對於別墅而言，不同樓層使用，別墅每層層高都有所不同。例如一層一般作為客廳和接待室，層高就會高一些；而二層作為休息室內，層高相應會低一些。但是別墅層高標准適用於住宅，必須在2.8米以上，不能高於3.6米。
但是開發商在進行室內設計之時，為了展現開闊的布局，會在餐廳等部分設計高達7米的挑高空間，但是這並不是我們所說的層高，只是室內在不改變總體結構下的一種裝修設計方式，通過可適用空間的合理改造，從而展現室內的開闊大氣之感。
以LOFT為代表的商住項目，相對於一般類型房源的特殊性就在於它上下雙層的復式結構，層高過矮會導致結構緊湊，影響舒適度，引起壓迫感，層高過高則會受到政策限制。
商業住宅類層高需小於等於4.9米，辦公類層高需小於等於5.5米，而商業類層高則需要小於等於6.1米，超出部分需要雙倍計算。
也就是說，商住樓一般將層高控制在4.9米以下，才能實現「買一層送一層」、做夾層的公寓，但是內部夾層需要業主自行施工。另外，現在一般商業項目都處於地鐵上蓋，即可自住，投資價值更高。
（以上回答發布於2015-08-03，當前相關購房政策請以實際為准）
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F. 多少層高的住宅算高層住宅
我國《民用建築設計通則》（JG37—87）將住宅建築層數劃分為。1～3層為低層；4～6層為多層；7～9層為中高層；10層以上為高層。公共建築及綜合性建築總高度超過24m者為高層（不包括高度超過24m的單層主體建築）。建築物高度超過100m時，不論住宅或公共建築均為超高層。無疑，現代超高層建築從一定意義上是城市現代化標志。
高層住宅是城市化、工業現代化的產物，按它的外部體形可分為塔式、板式和牆式；按它的內部空間組合可分為單元式和走廊式。高層住宅一般設有電梯作為垂直交通工具，為此國家還明確規定：12層及12層以上的高層住宅，每幢樓設置電梯不少於兩部。高層住宅的優點是可以節約土地，增加住房和居住人口。建造和使用高層住宅也有不足之處，如：投資大，高層建築的鋼材和混凝土消耗量都高於多層建築，加上要配置電梯、高壓水泵，增加公共走道和門窗，一次性投入很大，另外使用後，還要為電梯、泵站修繕養護付出一筆經常性費用；同時由於電梯的存在，住戶的公攤面積也會增大等。
高層建築分為小高層和高層和超高層，小高層一般是7-11層，高層12-38層，38層以上為超高層。
G. 對住宅設計中的層高控制有哪些規定
國家沒有具體規定，是房開商和業主之間的合同！請看以下案例，希望能給到您幫助：
[案例]高先生根據售樓廣告，選中了某"高檔"住宅小區120平方米的商品房一套。買賣合同中約定房屋的層高為2.8米。入住後，高先生總感覺房子沒有2.8米高，經過測量，高先生發現房屋的實際高度只有2.58米，他認為開發商在售樓宣傳和簽訂合同時存在欺詐行為。對此開發商解釋說：合同約定的2.8米是層高不是凈高，而是加了上下牆體一半厚度後的高度。高先生於是向律師咨詢：開發商的說法有道理嗎？我國對商品房的層高和凈高有什麼規定？
[律師說法]住宅的高度可以用"米"或"層"來計算，每一層的高度在設計上有一定要求，稱為層高。層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式表示為"凈高=層高-樓板厚度"，即層高和樓板厚度的差叫凈高。
一般認為，房屋層高越高，室內高低處溫度的溫差越大，空氣對流越好，人體感覺越舒適，但房屋的保溫性、節能性相對較差。那麼，國家規定的房屋層高是多少呢？國家住宅與居住環境工程中心主編的《健康住宅建設技術要點》指出，居室凈高不應低於2.5米；建設部主編的《住宅建築模數協調標准》中，規定了層高優先尺寸系列宜為2.0~3.0米；《住宅設計規范》規定：普通住宅層高宜為2.80米。卧室、起居室（廳）的室內凈高不應低於2.10米，局部凈高不應低於2.10米，利用坡屋頂內空間做卧室、起居室（廳）時，其1/2面積的室內凈高不應低於2.10米。之所以把住宅層高控制在2.80米以下，其目的"不僅是控制投資的問題，更重要的是為住宅節地、節能、節材、節約資源"（摘自《住宅設計規范》條文說明）。另外，建設部《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》規定計算建築面積的房屋，層高（高度）均應在2.20米以上（含2.20米）。因此，購房者在與開發商簽訂《商品房買賣合同》時應對房屋層高或凈高做出約定，如合同約定"層高"，指的就是圖紙上的結構標高（指結構設計圖中的所標注的標高），是"凈高+樓板厚度"。本案中，高先生在簽訂《商品房買賣合同》時，如果看到開發商提供的規劃設計圖上標明住宅層高是2.80米，開發商在合同中也約定"層高2.8米"，就不能認定開發商存在欺詐。因為經過建設、規劃部門審批的圖紙，開發商不會隨便更改，但施工隊在實際施工中可能會有誤差，而且，根據房屋的位置、跨度和建材不同，樓板的厚度也不同，再加上表面上水泥灰的厚度，建成後的房屋凈高也就不同。所以，如果合同約定的層高2.8米與開發商所提供的規劃、設計圖的標注一致，而實際測量屋內高度（即凈高）不足是正常的。因為層高和凈高是兩個不同概念，故高先生不能以室內測量的凈高來簡單判斷層高不足。
如經有關部門確認房屋層高不足的，購房者如何要求賠償呢？如《商品房買賣合同》有規定的，按合同規定處理；合同沒有規定的，購房者可與開發商協商解決；協商不成，可採取法律途徑解決，根據實際情況或要求退房，或要求開發商承擔違約責任。
[律師提醒]實踐中，購房人可要求開發商把房屋的平面圖作為合同的附件，如平面圖不是按比例尺寸繪制的，可要求開發商標注詳細尺寸，諸如門、窗的位置、牆體的厚度、房屋的層高（凈高）、每個房間的朝向等
H. 房屋的層高和凈高怎麼算你知道相關標准嗎
購房者在收房的時候會對室內實際高度進行測量，往往會出現分歧，合同寫的是層高，業主量的是凈高，產生不必要的誤會。層高凈高對居住舒適度有一定影響，所以，要對房屋層高、凈高的問題進行簡單了解。
層高和凈高是有區別的，一定要區分開。層高是指住宅高度以「層」為單位計量，通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。樓層凈高，指樓面或地面至上部樓板底面之間的最小垂直距離。
一、定義
層高：指上下兩層樓面（或地面至樓面）結構標高之間的垂直距離；其中，最上一層的層高是其樓面至屋面（最低處）結構標高之間的垂直距離。
凈高：指樓面或地面至上部樓板底面之間的最小垂直距離。可以理解為：下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。
兩者關系用公示表示：層高=室內凈高+樓板厚度。
二、測量參照面
房產測量的參照面對測量的實施至關重要，直接影響房產測量的成果和房產測量結果的公正性。房屋層高測量是樓面、地面和屋頂面。
三、高度標准
一般認為，房屋層高越高，室內高低處溫度的溫差越大，空氣對流越好，人體感覺越舒適，但房屋的保溫性、節能性相對較差。根據住建部、國家質量監督檢驗檢疫總局聯合發布的《住宅設計規范》（GB50096-2011）規定，住宅層高宜為2.80米。
要明確的是，之所以把住宅層高控制在2.80米以下，目的不僅是控制投資的問題，重要的一點是為住宅節地、節能、節材、節約資源。
1、卧室、起居室（廳）的室內凈高不應低於2.40米，局部凈高不應低於2.10米，且其面積不應大於室內使用面積的1/3。
2、利用坡屋頂內空間作卧室、起居室(廳)時，其1/2面積的室內凈高不應低於2.10米。
3、廚房、衛生間的室內凈高不應低於2.20米。
4、廚房、衛生間內排水橫管下表面與樓面、地面凈距不得低於1.90米，且不得影響門、窗扇開啟。
四、實際測量有問題如何處理？
由於樓板厚度的不同、房屋建材的不同等，實際測量可能會存在誤差，如果相關部門鑒定確實層高不足，可採用以下方式進行處理。
1、合同中有詳細規定的，按照合同規定處理。
2、合同中沒有規定的，可以和開發商協商解決。
3、購房者和開發商協商不成，可以採取法律途徑解決。
通過以上內容可以發現，層高和凈高兩者的區別並不是很大，購房者容易混淆，誤把開發商說的層高當成了凈高，測量時忽略樓板高度，造成誤解。
為避免糾紛，購房者可要求開發商把房屋平面圖作為合同的附件，如果房屋平面圖繪制比例有問題，可要求開發商標注詳細尺寸，比如牆體的厚度、房屋的層高(凈高)、每個房間的朝向、門、窗的位置、等。
（以上回答發布於2017-03-08，當前相關購房政策請以實際為准）
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I. 住宅的層高和凈高怎麼算的
購房者在收房的時候會對室內實際高度進行測量，往往會出現分歧，合同寫的是層高，業主量的是凈高，產生不必要的誤會。層高凈高對居住舒適度有一定影響，所以，要對房屋層高、凈高的問題進行簡單了解。
層高和凈高是有區別的，一定要區分開。層高是指住宅高度以「層」為單位計量，通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。樓層凈高，指樓面或地面至上部樓板底面之間的最小垂直距離。
一、定義
層高：指上下兩層樓面（或地面至樓面）結構標高之間的垂直距離；其中，最上一層的層高是其樓面至屋面（最低處）結構標高之間的垂直距離。
凈高：指樓面或地面至上部樓板底面之間的最小垂直距離。可以理解為：下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。
兩者關系用公示表示：層高=室內凈高+樓板厚度。
二、測量參照面
房產測量的參照面對測量的實施至關重要，直接影響房產測量的成果和房產測量結果的公正性。房屋層高測量是樓面、地面和屋頂面。
三、高度標准
一般認為，房屋層高越高，室內高低處溫度的溫差越大，空氣對流越好，人體感覺越舒適，但房屋的保溫性、節能性相對較差。根據住建部、國家質量監督檢驗檢疫總局聯合發布的《住宅設計規范》（GB50096-2011）規定，住宅層高宜為2.80米。
要明確的是，之所以把住宅層高控制在2.80米以下，目的不僅是控制投資的問題，重要的一點是為住宅節地、節能、節材、節約資源。
1、卧室、起居室（廳）的室內凈高不應低於2.40米，局部凈高不應低於2.10米，且其面積不應大於室內使用面積的1/3。
2、利用坡屋頂內空間作卧室、起居室(廳)時，其1/2面積的室內凈高不應低於2.10米。
3、廚房、衛生間的室內凈高不應低於2.20米。
4、廚房、衛生間內排水橫管下表面與樓面、地面凈距不得低於1.90米，且不得影響門、窗扇開啟。
四、實際測量有問題如何處理？
由於樓板厚度的不同、房屋建材的不同等，實際測量可能會存在誤差，如果相關部門鑒定確實層高不足，可採用以下方式進行處理。
1、合同中有詳細規定的，按照合同規定處理。
2、合同中沒有規定的，可以和開發商協商解決。
3、購房者和開發商協商不成，可以採取法律途徑解決。
通過以上內容可以發現，層高和凈高兩者的區別並不是很大，購房者容易混淆，誤把開發商說的層高當成了凈高，測量時忽略樓板高度，造成誤解。
為避免糾紛，購房者可要求開發商把房屋平面圖作為合同的附件，如果房屋平面圖繪制比例有問題，可要求開發商標注詳細尺寸，比如牆體的厚度、房屋的層高(凈高)、每個房間的朝向、門、窗的位置等。
（以上回答發布於2016-12-07，當前相關購房政策請以實際為准）
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