㈠ 做房產投資是不是要先把房子買下來拿了房產證才可以轉手還是給了首付就可以轉手了
一般情況下都要產證，只有合同得情況下要看開發商是否願意和你配合退房或者改簽，改簽還要有房產局的關系。
㈡ 投資性房地產如何轉換
投資性房地產的轉換
這里所說的房地產轉換是針對房地產用途發生改變而言。而不是後續計量模式的轉變。企業必須有確鑿證據表明房地產用途發生改變，才能將投資性房地產轉換為非投資性房地產或者將非投資性房地產轉換為投資性房地產。
(一)投資性房地產轉換形式和轉換日投資性房地產轉換形式有：(1)投資性房地產開始自用，相應地由投資性房地產轉換為固定資產或無形資產。投資性房地產開始自用是指企業將原來用於賺取租金或資本增值的房地產改為用於生產商品、提供勞務或者經營管理。如企業將出租的廠房收回，用於生產產品。(2)作為存貨的房地產改為出租，通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，相應地由存貨轉換為投資性房地產。(3)自用土地使用權停止自用，用於賺取租金或資本增值，相應地由無形資產轉換為投資性房地產。(4)自用建築物停止自用，改為出租，相應地由固定資產轉換為投資性房地產。
投資性房地產轉換日的確定關繫到資產的確認時點和入賬價值，因此非常重要。轉換日是指房地產的用途發生改變、狀態相應發生改變的日期。轉換日的確定標准主要包括：(1)投資性房地產開始自用，轉換日是指房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用於生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。(2)作為存貨的房地產改為出租，或者自用建築物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日應當為租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。(3)自用土地使用權停止自用，改為用於資本增值，轉換日是指企業停止將該項土地使用權用於生產商品、提供勞務或者經營管理且管理當局做出房地產轉換決議的日期。
(二)投資性房地產轉換為自用房地產企業將投資性房地產轉換為自用房地產，應當按該項投資性房地產在轉換日的賬面余額、累計折舊或攤銷、減值等，分別轉入「固定資產」、「累計折舊」、「固定資產減值准備」等科目。企業將採用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。轉換日，按該項投資性房地產的公允價值，借記「固定資產」或「無形資產」科目，按該項投資性房地產的成本，貸記「投資性房地產——成本」科目，按該項投資性房地產的累計公允價值變動，貸記或借記「投資性房地產——公允價值變動」科目，按其差額，貸記或借記「公允價值變動損益」科目。
【例1】2007年8月1日，甲企業將出租在外的廠房收回，開始用於本企業生產商品。該項房地產賬面價值為3765萬元，其中，原價5000萬元，累計已提折舊1235萬元。假設甲企業採用成本計量模式。
賬務處理如下：
借：固定資產 50000000
投資性房地產累計折舊 12350000
貸：投資性房地產 50000000
累計折舊 12350000
(三)非投資性房地產轉換為投資性房地產此種情況又分為兩種：
第一，採用成本模式對非投資性房地產轉換為投資性房地產的後續計量。(1)企業將作為存貨的房地產轉換為採用成本模式計量的投資性房地產，應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記「投資性房地產」科目，原已計提跌價准備的，借記「存貨跌價准備」科目，按其賬面余額，貸記「開發產品」等科目。(2)企業將願本用於生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用於出租，應於租賃期開始日。按照固定資產或無形資產的賬面價值，將固定資產或無形資產相應地轉換為投資性房地產。企業將自用土地使用權或建築物轉換為以成本模式計量的投資性房地產時，應當按該項建築物或土地使用權在轉換日的原價、累計折舊、減值准備等，分別轉入「投資性房地產」、「投資性房地產累計折舊」、「投資性房地產減值准備」等科目。
第二，採用公允價值模式對非投資性房地產轉換為投資性房地產的後續計量。(1)企業將作為存貨的房地產轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產，應當按該項房地產在轉換日的公允價值入賬，借記「投資性房地產——成本」科目。原已計提跌價准備的，借記「存貨跌價准備」科目；按其賬面余額，貸記「開發產品」等科目。同時，轉換日的公允價值小於賬面價值的，按其差額，借記「公允價值變動損益」科目；轉換日的公允價值大於賬面價值的，按其差額，貸記「資本公積——其他資本公積」。(2)企業將自用房地產轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產，應當按該項土地使用權或建築物在轉換日的公允價值。借記「投資性房地產——成本」科目，按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記「累計攤銷(折舊)」科目；原已計提減值准備的，借記「無形資產減值准備」或「固定資產減值准備」科目；按其賬面余額，貸記「固定資產」或「無形資產」科目。同時，轉換日的公允價值小於賬面價值的，按其差額，借記「公允價值變動損益」科目；轉換日的公允價值大於賬面價值的。按其差額。貸記「資本公積——其他資本公積」。
㈢ 把已有固定資產轉為投資性房地產如何做分錄
企業將原本用於生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用於出租，通常應於租賃期開始日，將相應的固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。對不再用於日常生產經營活動且經整理後達到可經營出租狀態的建築物，如果董事會或類似機構作出正式書面決議。
明確表明其持有以備經營出租的空置建築物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明其自用房地產用於經營租出、持有意圖短期內不再發生變化的，應視為存貨轉換為投資性房地產，轉換日為董事會或類似機構作出書面決議的日期。
(3)投資內轉房擴展閱讀
固定資金作為固定資產的貨幣表現，也有以下特點：
1、固定資金的循環期比較長，它不是取決於產品的生產周期，而是取決於固定資產的使用年限。
2、固定資金的價值補償和實物更新是分別進行的，前者是隨著固定資產折舊逐步完成，後者在固定資產不能使用或不宜使用，用平時積累的折舊基金來實現的。
3、在購置和建造固定資產時，需要支付相當數量的貨幣資金，這種投資一次性的，但投資的回收是通過固定資產折舊分期進行的。
㈣ 如何把固定資產轉為投資性房地產
? ?SAP授權PA認證，09年4月最新課程公布如下： ? ?時間：4月11日-6月6日 ? ?時制：17 天（周末） ? ?上課地點：上海 ? ?模塊種類： MM / SD / FI / CO / HR （各個模塊分別開課、認證） ? ?授課方式：面授，講課與環境演示同步進行； ? ? ? ? ? ? ? **** 提早報名，或三人以上團體報名，可享不同優惠制度 ***** ? ?課程咨詢：MSN/ Email：[email protected] ?聯系人：廖小姐
㈤ 固定資產轉投資性房地產 怎麼處理
企業有確鑿證據表明其房地產用途發生改變，滿足下列條件之一，應當將投資性房地產轉換成其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：
（一）投資性房地產開始自用。
（二）作為存貨的房地產，改為出租。
（三）自用土地使用權停止自用，用於賺取租金或資本增值。
（四）自用建築物停止自用，改為出租。
(5)投資內轉房擴展閱讀
採用公允價值模式計量投資性房地產轉換成自用房地產時，應當以該轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值和原賬面價值的差額計入當期損益。
自用房地產或存貨轉換成採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換The day的公允價值計價，轉換The day的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉換The day的公允價值大於原賬面價值的，其差額計入其他綜合收益。
㈥ 別被忽悠，如何理解未來三年之內賣掉所有投資性房產
縱觀目前房地產市場，不得不說，投資觀念正在發生著變化，越來越多的人意識到，房產投資你拿著原來那套投資理念，已經不好使了，房地產投資的暴利時代已去，價值投資已來。在現如今的市場行情下，並不是所有地區的房子都有升值潛力了，選擇不好反而會造成資產縮水。十九大確定「房住不炒」、「房子回歸居住屬性，逐漸弱化其投資屬性」、「租售同權」等一些列方針後，網路上對於樓市明天的說法就眾說紛紜，有說「有錢趕緊買房的」，有說「以後買房會越來越難的」，有說「房價會降的」等等，房地產市場在變天，中國房地產到底會怎麼走？
著名經濟學家金岩石在今年年中的活動上說：「我再重復一遍，未來三年之內，賣掉所有投資性房產，不問價格。」一句話掀起了千層波浪。不在於他話的本身，而是一向堅持看多樓市的他為什麼話鋒陡轉？突然變這樣了呢？了解這位經濟學家的都知道，除了金岩石的風流八卦史之外，最喜歡以雷人雷語形象示人。他曾經以「房子貴不是為了讓富人發財，而是讓窮人能住上房子。」「如果一線城市賣不出30萬元/平方米以上的天價，那是開發商的恥辱」等吸引眼球的豪言壯語讓媒體炒紅了。
如今，我們已經站在了歷史變革的風口浪尖上。房地產的金融寬松高杠桿時代已經結束也意味著開發商和購房者都將告別利用金融杠桿拿地和買房的時代過去了，從當前開發商拿地，包括購房者買房的成本看，標志著國家政策已經開始引導大家注意防範市場風險了。不僅如此，在滿足居民住房問題上也更進一步。一向看好樓市的金岩石，為何突然一百八十度大轉變，如此看淡樓市呢？另外關於拋房范圍也給出了答案，那就是投資性房產。投資性房產要快速拋售，但對於廣大普通老百姓來說也無需緊張，如果房子是用來住的，你怕個啥？但是所有人都要經過一次財富觀的洗禮，那就是資產的隱形縮水。
㈦ 固定資產轉投資性房地產怎麼處理
企業有確鑿證據表明其房地產用途發生改變，滿足下列條件之一，應當將投資性房地產轉換成其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：
（一）投資性房地產開始自用。
（二）作為存貨的房地產，改為出租。
（三）自用土地使用權停止自用，用於賺取租金或資本增值。
（四）自用建築物停止自用，改為出租。
(7)投資內轉房擴展閱讀
採用公允價值模式計量投資性房地產轉換成自用房地產時，應當以該轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值和原賬面價值的差額計入當期損益。
自用房地產或存貨轉換成採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換The day的公允價值計價，轉換The day的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉換The day的公允價值大於原賬面價值的，其差額計入其他綜合收益。