我理解有兩大優勢：1、投資標的分散，降低價格波動風險；2、可在指定交易市場流通，流動性好。
㈡ 房地產信託投資基金的投資
REITs具有門檻低、分紅比例高、流動性強等優勢,因而已成為中小投資者間接投資房地產的良好途徑。此外,REITs與股票、債券市場的相關性較低,在投資組合中配置一部分不動產基金,可優化投資組合,有效分散單一投資證券市場的風險。國內投資者可以通過參與境內基金公司發行的專注於房地產投資的QDII基金,間接投資海外的房地產項目。
從國內實戰經驗看，以不低於60%的資產投資美國上市交易REITs的鵬華美國房地產基金已首戰告捷。Wind數據顯示，截至2012年7月31日，該基金自2011年11月成立以來凈值增長率已達4.7%，一季度在同類QDII產品平均跌幅4.71%的背景下，鵬華房地產基金逆市收獲1.75%，在55隻QDII產品中高居榜首，成為同期少數能夠賺錢的QDII基金之一。
由於國內房地產政策收緊，投資者面臨很大的困難，如何投資房地產有很多投資者把目光轉向海外，前兩年一些網站也組織了一些去美國、歐洲澳大利亞看房的活動，有很多有能力的投資者已經去海外進行置業，但作為普通投資者去海外置業有很大的困難，另外很重要一點是國外物業的稅務成本比較高，流動性比較大，風險比較集中，我們覺得在這種情況下，通過PE的渠道投資海外房地產，使投資用比較少的資金獲得穩定的資金收益和潛在的增值。REITS就是資產證券化的方式，可以享受一些優惠政策，需要存在一些義務，最大的好處就在於企業本身面。
美國REITS的條件，首先公司必須進行房地產業務75%以上投資房地產，跟一些信託不太一樣。決定了他經營模式主要還是在經營租賃性房地產而非開發項目上，REITS的股份，由於是一種公募的結構，股份必須被廣泛持有，前五位的持有者不能超過50%的股份，這是美國非常流行的的模式，REITS的下屬，物業的所有人可以把物業貢獻出來，是LP的權益，把這個權益置換成股份。另外他也可以間接享受到REITS地下所有物業收益情況。
REITS的法規歷程，中國發展REITS的過程非常艱苦，看一下美國的歷程有很艱苦，美國REITS第一家是艾森豪威爾總統創建的，在這個過程中間涉及到無數的法律稅法的修改，1965年有第一家REITS上市，2000年有投資REITS的ETF成立，目前為止REITS成立51年。
它的幾個特點，第一，資產質量非常高。第二付息率高，它的歷史平均達到5%到8%，他為投資者提供除了債權以外的收益來源，它歷史的股息的付息情況，它價格變動是隨著市場的變動的，它的年化總收益達到5%，他的固定收益得到體現，另外他的總收益非常可觀的，從歷史上來看，在過去3年5年，跟他上證宗旨相比沒有超過，在這個區間內沒有打敗，但是從年化標准比國內證券是要低的。
它跟其他各類指數的相關性還是比較低的，比如跟上證宗指的投資風險還是有貢獻的，美國REITS也促使這個行業內部進行了一些改革，導致研究透明度非常高，由於是上市企業，一方面要進行定期披露，另外他們制訂了自己的行業准則，包括運營先進額的概念，更好的反映現金流的情況，另外他的資產相當的公開透明。
在公募市場上投資REITS的產品不斷出現，美國最大的ETF由先鋒公司成立，公募基金有這樣的企業，由於時間關系簡單講一下房地產交易的情況，住宅性房地產不同的是，反彈的幅度非常大。我們從谷底過來已經兩年半時間，歷史經驗看，時間上來講我們處於復甦的中期，另外從房地產復甦的周期講，我們處的階段是房地產企業通過了資產負債的情況得到了好轉，進入的是第二個階段行業內的大規模的整合階段，REITS之間活動非常頻繁。
第三個階段就是美國整體經濟的復甦階段，長期刺激經濟需求。
㈢ REITs(房地產投資信託投資基金)在中國的發展前景如何
中國可以資產證券化的物業類型有限，相關政策不清晰，稅收體制沒跟上，運營和資產證券化人才缺乏，是REITs在中國發展受阻的主要原因。現在政府已經意識到要幫助企業解決問題，在房地產資產證券化方面提供更完善的配套政策，尤其是稅務的調整和改革。在未來的三年，REITs(房地產投資信託投資基金)將在中國有跨越式發展。」
㈣ 我國房地產投資策略淺析
我國房地產投資策略淺析 隨著我國經濟持續快速發展，居民人均收入得到較大提高。尤其在許多大城市，居民年人均收入已超過人民幣1萬元。但是，由於目前我國社會保障體系不完善，保障面、保障力度較小、保障措施不盡得力，導致許多居民生活保障安全感欠缺。為了應付未來突發性支出或一次性大額支出，許多居民往往將生活剩餘的資金存入銀行。據統計，截至2003年上半年，不包括外幣在內的城鄉居民儲蓄存款余額已達人民幣9773億元，導致我國銀行資金產生流動性過剩的困難，從而使我國人民幣存款利息率連續降息，目前我國活期存款利息率實際上為負值。如果再將資金具有時間價值及經濟發展過程中存在通貨膨脹等因素考慮進去，隨著時間推移，必然導致居民儲蓄資金的實際購買力日趨下降，也就是俗話所說的「錢越存越不值錢」。因此，我國居民希望通過儲蓄以獲得資金保值、增值的美好願望往往會落空，從而影響居民的生活質量。
實際上，從目前我國經濟發展的現狀來看，為實現剩餘資金保值、增值的目的，居民應對個人收入進行科學合理、多渠道的投資規劃安排，也就是俗稱的私人投資理財。通常，目前我國私人投資理財的做法主要是將私人剩餘資金合理的投資到房地產、保險、證券、基金、國債、外匯、以及銀行理財產品上以實現資金的保值、增值。從理論上講，眾多的理財產品只要規劃安排得科學合理，都能達到資金保值、增值的目的。但是，綜合我國目前發展的實際情況分析，投資房地產無疑是眾多投資理財產品中較理想的選擇。原因在於目前我國的金融、證券、保險、基金等市場比較普遍的存在運作管理欠規范、投資技巧比較專業化、高素質的投資技術人才嚴重缺乏、相關法律、法規不健全、市場信息不對稱等問題。對於普通居民來講，投資風險比較大，不利於實現投資的目的。而如果具有科學的房地產投資策略的話，獲取較可觀投資收益的可能性較大、機會較多。而且，其風險相對較小。當然，我們必須明確，任何投資都是有一定風險的，通過房地產投資獲取可觀投資回報的前提是我們必須掌握科學的房地產投資策略。
一、什麼是科學的房地產投資策略
為正確理解這個問題，我們首先須明確以下概念：
（一）我國房地產市場的組成
目前我國房地產市場分為四級市場。房地產一級市場又叫土地出讓市場，即國家將國有土地使用權出讓給開發商而形成的市場；房地產二級市場又叫房地產轉讓市場，即俗稱的一手樓市場；房地產三級市場，即俗稱的二手樓市場；房地產四級市場，就是將房地產相關產品證券化的市場，目前該市場在我國尚處於研究探索階段。
（二）我國房地產市場的產品
我國房地產市場的產品主要包括商業房地產、居住房地產、辦公房地產、工業房地產、其他特殊房地產（如汽車加油站、高爾夫球場等）
（三）我國房地產市場的主體
我國房地產市場的主體主要包括：1、國家及各級政府（土地出讓市場的惟一賣方）；2、房地產開發商；3、其他類型 投資房地產領域的企業、組織；4、私人投資者。我們必須明確由於投資主體不同、國情不同會導致投資目的不同，進而所採取的投資策略必然不同。如國家及各級政府的目的是發展國家經濟、改善人民生活，他首先關注的是社會效應，其次才是經濟效應；而開發商的目的是以經濟效益為主，獲取超高額的投資回報是主要目標；私人投資者的目的是獲取合理的、可接受的投資回報。本文主要討論我國私人投資者的投資策略。
二、我國私人投資者的房地產投資策略
（一）投資時機策略
投資時機策略是最關鍵的投資策略，是投資獲利的前提基礎。選擇正確的投資時機就可實現產品的低買高買，從而投資獲利。選擇正確的投資時機主要應把握好以下因素：
1、必須做好我國宏觀經濟、社會因素的分析。准確把握我國宏觀經濟、社會因素是選准時機的基礎。例如，目前開發商投資開發的居住物業70％以上是大戶型住宅、公寓及豪華別墅等，而較少開發中小戶型住宅。其原因就在於他們比較准確的把握住了現階段我國的經濟、社會特點：首先，目前我國的基尼系數較大，甚至已超過通常意義的國際警戒線，表明我國現階段貧富兩極分化較大，富有階層資金擁有量充足，購買力非常強；而中、低收入者雖然有數量較多，潛在住宅需求旺盛。但是，其實際購買力不足。即使大量生產中、低收入者需求的中小戶型住宅也肯定賣不起價；對於富有階層而言，他們的基本住房需求早已滿足，現階段他們希望的是擁有進一步提高生活質量的高檔住宅，只要產品能滿足他們的需求，在產品價格上他們並不敏感。其次，他們把握住了現階段我國新富階層具有喜歡炫耀的心理。因此，他們將開發產品定位在了大戶型住宅、公寓及豪華別墅上，而事實證明該類產品銷售狀況良好並使開發商賺取了超高利潤。
2、牢固樹立房地產市場存在周期性規律的理念。實際上，無論是世界歷史、中外哲學還是馬列經濟學、典型的西方經濟學甚至我國的傳統文化中都曾反復向人們展示一個中最基本的事實，就是無論是社會發展還是經濟發展都存在一個由高峰→低谷→高峰→…構成的循環周期。因此，只要把握住經濟發展的周期性規律，必然會實現房地產投資的低買高賣而獲利。鑒於此，對於房價一直會上漲或一直會降的說法應保持清醒的認識。比如，就現階段來說，房價已遠高於絕大多數人的實際購買力，且相關經濟現象已顯示出目前房價存在較嚴重的非理性發展狀況，比如，房價與房租比值、空置率等等。以上說明房價很可能已處於循環周期的高峰階段，繼續上漲的空間已經比較小。因此，目前進入房地產市場風險比較大，而將已購買的用於投資的物業變現是一個比較理想的時間。
3、密切關注國家相關政策變化。由於房地產市場的一些特有的特點，如不可移動性、投資時間較長、產品的非標准特性等，導致房地產市場是一個受政策影響較大的政策市場。相關政策變化對房地產市場的影響比較的大，這種影響既可能是積極的影響也可能是消極的影響。因此，為准確把握投資時機，必須密切關注國家相關政策變化，並且要充分利用相關政策來指導房地產投資的決策。如，目前國家接連出台許多政策調控房地產市場，表明國家要糾正房地產過熱的狀況，，同時也表明目前房地產市場應處於循環周期的高峰端，明確這一點，如何決策就非常清楚了。
4、密切關注國內其他相關投資及資金市場狀況。由於一個國家在特定的時間點上財富總量是確定的，如果大量的資金投入到金融、證券等市場上，則必然拉動金融、證券市場的上漲，表現出來就是金融、證券市場處於牛市狀況。此時由於財富總量大部分投入到金融、證券市場上，相應的投入房地產市場的資金必然較少，表現出來就可能是房地產供大於求，此時房地產市場就可能處於循環周期的低谷階段，此時就可能是投資的一個比較理想的時機。
（二）投資品種策略
從理論上講，投資任何一種房地產產品都可能獲得可觀的回報。但是，對於私人投資者來說，由於其往往存在資金實力較弱、抗風險能力較差的特點，在選擇房地產投資品種時，應把握首先要量力而行在安全性比較好控制的前提下實施投資行動的觀點。一般來講，房地產商品投資回報率按品種排列由大到小分別是：商業物業→辦公物業→居住物業→工業物業。但其投資風險則反過來。因此，在安全把握比較大時，應選擇投資回報率較高的品種；在安全把握比較小時，可考慮收益較小但風險也較小的品種。一般而言，私人投資者在投資商業物業時可考慮投資位置較好的獨立商鋪，對位置欠佳的大型商場的投資要採取比較慎重的態度；在投資辦公物業時可考慮位置較好規模較大的中高檔辦公物業，當然，對於一些高科技產業及商業氛圍較濃的地區，中小面積普通檔次的辦公物業也是一個較好的選擇。如果私人投資者經驗較弱，抗風險能力較差的話選擇投資居住物業是一個比較好的決策。對於居住物業以投資中小戶型物業比較好。當然，對於一些面積比較大但易於改變戶型結構的住宅也許是一個投資回報更可觀的投資項目。一般對於普通私人投資者來講，投資工業物業須比較慎重。最後，在選擇投資對象時還須注意產品質量和開發商品牌。
（三）投資資金策略
由於私人投資者往往資金量較少，這將極大的影響投資者對投資機會的把握，影響投資者的投資回報。因此，可考慮借錢生錢，即通過融資來投資獲利。融資時關鍵要權衡融資成本。相對於公積金貸款和商業貸款而言，由於公積金貸款利息率較低，貸款時首選公積金貸款，其後才是商業貸款。如果房地產投資收益在扣除相關成本後大於貸款利息，則貸款數額越多越好，能貸款盡量多貸款，反之，如果房地產投資收益在扣除相關成本後小於貸款利息，則貸款數額越少越好，能不貸款盡量不貸款，即使貸款也應在盡可能短的時間內還清貸款。如果貸款利率是浮動利率，則應綜合考慮外部環境、未來預測以及自身情況後作出決定。
（四）投資變現策略
任何投資只有變現後才能確定收益或虧損情況，沒有變現就不能說投資獲利。確定變現時機的策略首先應把握好經濟循環周期，以便在較好時間實現低買高賣獲利；其次應積極主動尋找合適買家脫手；再者可採取與普通居民反向*作的方法變現。即人棄我取，人取我棄的方法。如當絕大多數人甚至包括許多開發商都感到前景黯淡時，往往就是投資的好時機；反之，如果連居委會的老大媽都准備投資房地產時也許就是變現的好時機。
三、應用上述策略應注意的問題
（一）投資目標要明確，切忌貪婪
對於私人投資者而言，通過投資獲取高於銀行利息率6％～8%的利潤目標是比較理性的。當然，更高一點的投資回報也是正常的。但是如同許多人投資股票一樣，為避免不必要的損失，切忌貪婪。發現良好的可實現投資目標的變現時機時須果斷變現，不宜猶豫不決，以免錯失變現機會。
（二）勤力是發現投資機會的基礎
由於房地產具有不可移動性、差異性等特點。導致不同的人在同一時間對同一物業會有不同的判斷，這就為房地產投資創造了非常多的機會。實際上，對於一個老練的投資者而言，無論房地產市場處於經濟循環周期哪個階段，只要能夠做到勤跑、勤看、勤問、勤思，一般來講，他都會找到回報比較理想的投資機會。這也是房地產投資比較吸引人的魅力所在。
㈤ 房地產投資信託基金 與房地產信託有什麼區別
房地產基金是一種主要投資於房地產或房地產抵押有關公司發行的股票的投資基金。房地產信託,就是信託投資公司發揮專業理財優勢,通過實施信託計劃籌集資金。用於房地產開發項目,為委託人獲取一定的收益。
區別在於基金是投資於股票，相當於投資虛擬產業資本，實際是在資本市場上的的投資
而信託所做的是實業方面的開發，資金參與的可能是某個項目，並非是僅僅入股，可能會參與具體的事宜。
房地產信託是信託公司作為金融機構，從合格投資者處募集資金為符合條件的地產商融資，資金一般作為地產商的樓盤項目用資金。門檻一般是100萬人民幣，一般為固定期限12-24個月，合格投資者的收益一般固定設為預期年化7-13%。資金和收益按信託約定兌付。 可理解成信託公司作為融資平台對接資金方和項目融資方，介入的項目一般為前期，4證齊全後，一般只能做同公司同一個項目。一隻盤子較小，通常是6K萬-3億之間。目前國內做很多了。
房地產投資信託基金，又稱REITS，門檻一般是1000萬人民幣以上或者更高，期限比房地產信託長，有3-5年的，盤子一般比較大，幾十個億的都有。一般木有設固定預期收益率，通常設IRR。資金為大的地產投資機構，通過信託公司發行來投資各個地產項目的基金，可以投不同公司的N個項目。目前國內比較少還。
㈥ 房地產信託和房地產投資信託基金的差別
簡單的說，房地產信託是信託公司作為金融機構，從合格投資者處募集資金為符合條件的地產商融資，資金一般作為地產商的樓盤項目用資金。門檻一般是100萬人民幣，一般為固定期限12-24個月，合格投資者的收益一般固定設為預期年化7-13%。資金和收益按信託約定兌付。 可理解成信託公司作為融資平台對接資金方和項目融資方，介入的項目一般為前期，4證齊全後，一般只能做同公司同一個項目。一隻盤子較小，通常是6K萬-3億之間。目前國內做很多了。
房地產投資信託基金，又稱REITS，門檻一般是1000萬人民幣以上或者更高，期限比房地產信託長，有3-5年的，盤子一般比較大，幾十個億的都有。一般木有設固定預期收益率，通常設IRR。資金為大的地產投資機構，通過信託公司發行來投資各個地產項目的基金，可以投不同公司的N個項目。目前國內比較少還。
㈦ 怎樣投資房地產投資信託基金
房地產信託，一看管理人實力，二看抵押制壓以及還款來源,最後了解下標的位置,是否能售出及抵押質押物的變現能力。這幾塊看好，一般錯不了。
㈧ 房地產投資信託基金是什麼一種模式
我國的房地產信託是在2002年7月信託業重新開展後逐漸發展起來的。此前，信託業經過多次大規模調整一直處於業務匱乏的困境。而此時房地產市場呈現旺盛的發展勢頭，處於資金密集型行業的房地產開發企業大部分自有資金都較少，資金短缺是一個長期狀態。而信託制度靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，使其成為最佳融資方式之一。
兩者結合，取得了雙贏的結果。一方面，信託業借勢發展壯大，分享房地產業較高的行業利潤；另一方面，房企通過房地產信託計劃的融資可以降低房地產開發公司整體融資成本，並且募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整。
自2002年開始的十四年間，房地產信託共經歷了2003年和2008年兩次黃金發展期。
據統計，2003年全年約有70億資金通過信託方式進入房地產領域，房地產信託產品也正式走入投資者視線，並進入了平穩發展階段。因為，2003年6月，中國人民銀行出台了《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（央行121號文件），對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。
比如：
1、對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。
2、商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。
3、對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地的評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。
4、對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的。首付款比例執行20%的規定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。
5、借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年。
這些措施使得房地產企業從銀行貸款的難度大大提高。不得不轉向信託公司融資。由此房地產信託迎來第一個黃金發展期。
而自2007年3月央行首次加息，到12月央行連續加息六次，同時銀監會出台了九條新規，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%（不含經濟適用房）等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，地產企業又陷入融資困境。房地產信託產品再次迎來發行高峰。
此後，伴隨著房價的一路飆漲，房地產市場火熱的房地產信託一路升溫。
房地產業是一個特殊的行業，與其他行業相比具有高收益、高風險的明顯特徵，它對經濟發展的帶動力很強，是關系國計民生、拉動經濟增長、改善居民生活條件的重要支柱產業。同時它又是一個資本密集性的產業，其發展與金融業的支持密不可分，兩個行業互相影響、互為依託。同時，房地產行業還是國家宏觀調控的重點領域，對其又愛又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也註定了房地產行業周期波動較為明顯。
所以現在信託公司業務方向主要有幾大塊：
一、機會性抓取一線城市住宅地產項目，特別是中小開發商因資本實力不濟退出市場帶來的機會。
二、結合資產證券化業務，適當介入一線城市和重點二線城市辦公樓項目。辦公樓市場與住宅市場發展規律不完全相同，而且具有基礎資產確定、現金流穩定和可測量等特點，是資產證券化的重要基礎資產。
三、參與設立房地產並購基金。目前中國房地產業整體景氣度下行，結構性庫存高企，行業內普遍存在高杠桿問題，加之競爭加劇，優勝劣汰、行業整合和集中度提升將成為趨勢，未來數年行業內蘊含大量並購機會。一方面信託公司可考慮與一線開發商、保險公司等合作設立機會性並購基金，在提供標的項目和並購融資方面發揮作用。另外也可與保險公司、國內外領先地產基金等長期資本合作，成立跨周期並購基金。
四、關注一線城市、重點二線城市中心老舊建築改造項目。在成熟市場，通過整體收購、改造升級城市中心老舊建築，並通過租賃、出售或者其他資本化運作方式實現獲利退出是成熟的地產操作模式。目前中國的一二線城市也積存了大量的老舊建築，如何盤活這塊存量，考驗著資產管理機構的專業、整體運營及資本運作能力。目前不少外資基金和一些國內資本已經開始進入該領域。
五、戰略性關注旅遊地產、養老地產等體現消費升級和大健康領域的業務機會。
房地產信託具有非常市場化的定價模式，對於項目風險、市場流動性等諸多因素都能夠反映其中，不過總體看，由於信託承接的房地產項目相對銀行風險稍大，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率也高，信託公司所獲得的報酬在2-3%，以及其他費用，整體融資成本相比於其他類型信託也是要稍微高一些，具體定價根據融資方信用水平而有所不同。
房地產信託運作的幾大模式
1、房地產債權信託
房地產債權信託房地產債權信託主要是指房地產貸款信託，是將信託資金用於向房地產開發企業發放貸款的一類信託業務。
根據監管部門要求，向房企發放貸款信託需要滿足「四、三、二」條件：
四證：
國有土地使用證
建設用地規劃許可證
建設工程規劃許可證
建築工程施工許可證
三成：
自有資本金投資比例達到30%
二級：
具有房地產開發二級資質
房地產債權信託主要關注點是信託到期本息回收問題，因而需要關注融資方償債能力、融資項目可行性、抵質押物價值充足以及變現性等方面，通常設置抵質押、資金賬戶監管、股東或者實際控制人連帶擔保責任、本金分期歸集計劃等風險控制措施。（市面上絕大多數房地產信託屬於此類型，信託公司直接以貸款的形式借給房地產企業）
房地產債權信託具有簡單、易於操作的特點，同時也是與現行法律銜接最好、最常用的信託資金運用方式。不過，房地產債權信託對於放款條件要求較高，部分未達到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信託業務模式將提升房企財務杠桿，將壓縮其後續融資空間。
2、房地產股權信託
房地產股權信託房地產股權信託主要是指信託資金用於獲得房地產企業股權從而為其提供開發建設資金的一類信託業務。
股權獲得方式：
受讓原有股東股份
增資
出資新設項目公司
與債權信託相比，房地產股權信託並沒有那麼嚴格的合規要求，因而可以滿足房地產企業拿地、四證不全時期的融資需求，股權融資也有利於美化房企財務報表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全後向銀行申請開發貸，實現信託資金的退出。很多房地產股權信託是附有回購協議的，實際上是假股真債;還存在部分股權投資信託僅以少部分資金獲得房企股權，其餘大部分資金以股東借款名義用於房地產項目開發建設，這實際上既降低了股權投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產貸款信託的監管要求。
房地產股權信託重點關注最終能否到期退出，對於負有回購協議的，這就需要關注回購人是否能夠履行回購義務。同時，由於參股房企，信託公司也需要履行股東權利義務，參與重大事項決策，這有利於維護自身利益。從房地產股權信託風險控制手段，第一一般採用採用結構化設計，通過次級受益權部分提升優先順序投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩餘股份提供質押，從而全面掌控房企公司運作;全面參與重大事項決策，掌握財務、公章等各類印章和網銀密鑰，部分情況下還將聘請外部公司監督融資項目建設;融資項目抵押等;違約時的資產處置權利等
3、房地產財產權信託
房地產財產權信託是指以房企所有擁有的各類財產權或者以個人擁有的房地產作為信託財產而開展的一類信託業務。
(一)房企作為委託人的財產權信託
以房企所有擁有的各類財產權為財產權而設立的信託本質上仍是滿足房企項目建設的投融資需求，但是此處房企為委託人，財產權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得開發資金。不過，目前市場的大部分財產權還是會附有回購協議，從而實現投資者的固定收益，是信託融資的一種交易結構形式變通，或者對現有監管政策的規避。受託信託財產可以是特定資產收益權，諸如土地使用權收益權、在建項目收益權、股權收益權等特定資產收益權以及債權。雖然特定資產收益權信託已開展多年，但是特定資產收益權在我國現行法律制度下還存在一定爭議，該類信託還有待於接受司法審判的檢驗。
目前房地產財產信託本質還是一種融資工具，而不是來自基礎資產的收益，因而其重點還是要看回購義務人的履約能力，主要是償債能力和償債意願，其風險控制措施、交易結構基本與房地產債權信託和房地產股權信託相類似。
(二)個人作為委託人的房地產財產權信託
個人將其所擁有的房產等財產作為信託財產而設立信託，是以財產管理以及財產傳承為主要目的的信託模式。這主要是藉助信託公司的專業性，實現房產的保值增值，以及實現財富的有序傳承。此類房地產信託可以進一步劃分為房地產開發信託、房地產管理信託以及房地產處置信託。
房地產開發信託主要是委託人將所擁有的土地作為信託財產，由信託公司負責聘任建築公司、房地產開發過程中的融資等事項，待房地產建設成功後，或者通過出租實現向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業務還主要適用於土地產權私有的歐美等國家。
房地產管理信託主要是指信託公司按照委託人意願或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產作為信託財產的方式，所進行的一類業務。此類信託在美國、日本、我國台灣都較為普遍，在日本個人可設立不動產信託，由受託人實現信託財產的管理、租賃等，從而實現房產的保值增值。而在歐美，設立基於房產的信託則可以保障其在死後有序傳承給繼承人，同時由避免繼承人直接獲得房產後變賣。
房地產處置信託主要是指委託人將房產受託給信託公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產，最終將獲得現金分配受益人的一類信託業務。
我國尚未開展此類業務，一方面是由於現行信託法律制度不健全，包括信託財產登記、信託稅收等諸多障礙存在，另一方面是信託公司在房地產經營管理方面專業性不高，市場需求不高。但是，從未來發展看，此類業務還是具有一定市場空間的。
4、房地產資產證券化信託
資產證券化既包括各類金融債權，也包括各類不動產，房地產資產證券化也就是通常所說的房地產投資基金信託，就是不動產資產證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業機構管理和全程擔保的不動產里，通過專業機構的管理獲得穩定的高效的回報。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預測的、穩定的房地產投資回報。REITs從上世紀六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。目前已有近40個國家成功推出了房地產投資信託基金。
不同於一般的信託產品，REITs具有鮮明的特徵。它投資期限長，以成熟的商業物業為主，資金來源多是公募形式，對投資對象(限制開發項目)有限制，甚至地域有限制，屬於一種大眾投資工具，監管嚴格。每份REITs基金單位都代表對某個物業一定比例的所有權，有固定資產作後盾，因而也較容易用於質押或擔保融資，收購物業需要具備獨立法人資格。同時，REITS也受到較為嚴格的監管，根據美國、法國等主要國家的監管要求，REITS發行前需要經過監管審批或者報備，一般採用信託制或者公司制實現破產隔離，大部分無最低注冊資本要求，75%左右的資金要投資於具有穩定收益的房產，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國內已經重啟，並且試點）
5、基金化房地產信託
基金化房地產信託目前市場上還有採取多種資金運用方式的，即房地產基金信託，從而提升信託資金運用效率。基金化房地產信託主要專注於房地產行業投資，通過運用股權、債權、物業持有、不良房地產項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產項目進行組合管理的一種信託運作形式，信託公司可以與專業房地產私募基金機構合作，也可以與大型房地產開發企業合作，從而實現強強聯合，發揮各自優勢，實現全周期下，房地產項目全方位運作。
信託公司接受的委託資金，採用股權、債權、物業持有等多種運作方，投向多個房地產項目。這種模式採用組合投資的方式，有利於分散風險，挑選最為合適的房地產項目，從而實現受益人利益最大化，也有利於提高信託公司報酬水平。當然，此類運作方式對於信託公司專業性和房地產運作能力要求更高，因而信託公司會與其他專業機構合作。
下面金融狗說一下在項目上應該重點關注哪些東西？
判斷房地產信託產品風險的幾大關鍵指標如下：
是否具備足額的抵押物（一般抵押物評估價值為信託融資額度的2倍以上），且抵押物處置時具備較高的流動性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；
2.項目的區域位置是否擁有較強的市場需求（目前來看，一二線城市的住宅項目需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想像到的），三四線城市的項目最好是位於區域核心地段）；
3.開發商的實力與背景如何（衡量房地產開發商實力的一個重要指標是銷售量排名，去化率，對於其過往業績也可以進行考察做一個縱向對比）；
4.實際控制人的人品如何（投資者可以重點關注實際控制人的發家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負面新聞報道）。