㈠ 中辦&國辦：支持深圳土地管理制度深化探索 推進二三產業混合用地
觀點地產網訊：10月11日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》，並發出通知，要求各地區各部門結合實際認真貫徹落實。
據觀點地產新媒體了解，上述方案在完善要素市場化配置體制機制方面提出六點要求，包括支持在土地管理制度上深化探索；完善適應超大城市特點的勞動力流動制度；支持在資本市場建設上先行先試；加快完善技術成果轉化相關制度；加快培育數據要素市場以及健全要素市場評價貢獻機制。
在支持在土地管理制度上深化探索方面，方案表示，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委託深圳市政府批准。支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地。
此外，還支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制。深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。
同時，在土地管理制度深化探索上，方案指出，要支持依託公共資源交易平台建設自然資源資產交易市場，完善一二級市場聯動的土地市場服務監管體系。試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。
在勞動力流動制度方面，要深化戶籍制度改革，調整完善積分落戶政策。完善居住證制度，鼓勵根據實際擴大公共服務范圍、提高服務標准，穩步推進基本公共服務常住人口全覆蓋。允許探索適應新技術、新業態、新產業、新模式發展需要的特殊工時管理制度。
在資本市場建設上，要推進創業板改革並試點注冊制，試點創新企業境內發行股票或存托憑證（CDR）。建立新三板掛牌公司轉板上市機制。優化私募基金市場准入環境。探索優化創業投資企業市場准入和發展環境。依法依規開展基礎設施領域不動產投資信託基金試點。在中國人民銀行數字貨幣研究所深圳下屬機構的基礎上成立金融科技創新平台。支持開展數字人民幣內部封閉試點測試，推動數字人民幣的研發應用和國際合作。
㈡ 項目合規性審查四方面重點明確
8月初，國家發改委辦公廳印發《關於做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點項目申報工作的通知》。8月18日，國家發改委相關負責人就此表示，《通知》鼓勵國家重大戰略、國家級新區等重點區域項目開展試點，優先支持基礎設施補短板、新型基礎設施、產業園區等領域項目，要求權屬清晰、明確、可轉讓，投資回報良好，進入穩定運營階段。
該負責人表示，《通知》明確「基礎設施項目手續依法合規是試點工作順利開展的必要前提」。項目合規性審查的重點：一是符合國家重大戰略部署；二是符合相關規劃要求；三是符合國家宏觀調控政策和產業政策；四是依法依規辦理固定資產投資管理相關手續。
關於合規性審查的具體操作，該負責人說，需要根據《通知》精神、結合項目實際情況，在審核過程中具體把握。例如，關於項目公司及發起人（原始權益人）近3年及一期的財務報告。其中，項目公司近3年及一期的財務報告均需經過審計；發起人（原始權益人）近3年的財務報告需經過審計，近一期的財務報表可根據實際情況把握。再如，關於預計未來3年凈現金流分派率，這是指扣除相關成本和費用後可供分配的現金流與資產評估凈值的比值，即REITs投資人可預期的年化分紅回報率。隨著試點逐步推進，將根據申報項目的實際情況，進一步豐富和完善相關要求和規定。
該負責人表示，《通知》在充分考慮政府和社會資本合作（PPP）模式發展歷史和實際情況的基礎上，有針對性地提出了相關要求。對2015年以來的PPP項目，《通知》提出了依法履行審核備手續、批復實施方案、通過競爭方式確定社會資本方、規范簽訂PPP合同等4點具體要求。另外，對於特許經營項目，鑒於2015年以前國家出台過若干特許經營方面的政策，特別是2015年經國務院同意，國家發改委等六部委印發了《基礎設施和公用事業特許經營管理辦法》。《通知》以該文件印發為節點，要求2015年以後批復實施的特許經營項目應符合該文件規定，此前的項目應符合當時固定資產投資建設、特許經營管理有關規定。
㈢ REITS的漲跌和房地產漲跌周期並不完全一致是不是正確的
2020年4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，正式啟動基礎設施領域公募REITs試點工作。
先做個基本知識的普及，REITS的全稱是Real Estate Investment Trusts，中文名是房地產投資信託基金。
我舉個例子。我修了一條高速公路，以後收過路費，但是初期投資太大，需要100個億。按道理說，如果這100個億我湊不出來，那麼這條路我就別想修了，我也別想今後收過路費了。
這時候金融魔法師就過來了。我就可以把這個公路的所有權+未來的過路費打包做個資產證券化（ABS），然後把這個ABS做成基金，通過公募渠道賣給千千萬萬個散戶。通過散戶，來募集我修路的資金。這樣，在我自有本金不夠的情況下，我也能湊齊開工修路的資金。
但是，作為回報，我路修成後每年收取的過路費，80%要交給基金回饋給投資基金的散戶。這么一說，大家就明白了吧。
所以，所謂的REITs，對我來說就是一種新的融資形式。而對散戶來說，是一種新的投資品種。而且我和散戶的利益是一致的，公路項目運營的好，我這個修路的和散戶投資者是雙贏的。
這樣，本來一條因為資金不夠而不能完成的修路項目，在金融魔法師的運作下，成功的建成了。
那麼，這次的REITS，到底跟房地產有什麼關系呢？
我們知道房地產稅一旦開征，比如一套1000萬的住宅，按1%的比率徵收空置稅，一年就是10萬。那麼就有炒房客不堪重負，將房產拋給銀行斷供。那麼如果拋壓增大，銀行集中拍賣斷供房而收不回資金的話（銀行拍賣斷供房，接盤的對象是個體剛需，需要他至少一次性拿出首付來接盤，能力十分有限，大量的斷供房進入市場很容易形成踩踏效應），金融體系就會面臨很大的風險。而這次的REITS就是針對這個問題設計的。你不是大量的斷供房需要人接盤么？沒事。我開通REITS，大量收集民間富餘資本（比如支付寶開通REITS投資專區，各路資本蜂擁而來，你一萬我五萬，分分鍾將資本募集齊全）這樣最大程度保證了斷供房拍賣的資金來源。REITS在籌集好資金後，將斷供房集中，委託專業的物業公司統一管理，收取租賃費。而這個租賃費，就是REITS資金的回報來源，反饋給散戶投資者。這樣，基本上就杜絕了踩踏效應。
通過這樣，我們也能看到，租金這個回報率，反饋性的給房子重新定價。比如我一間房子每個月能收4000的租金，那麼市場化的理財產品年化收益率是5%，通過租金我就能反向定價房子的價格。
這就是REITS推出的意義，等於給房價安了跌停板。它的推出也印證了，房地產稅是必然開征的了，所有的一切都准備好了。
但是,REITS對民間資金有著強大的分流作用，這也表示了，我大A股黎明前的黑暗，還要繼續一段時間。
㈣ 發改委：完善長租房政策 開展基礎設施領域REITs試點
5月18日，國家發展改革委召開5月份例行新聞發布會，發改委新聞發言人金賢東出席會議並答記者問。
據了解，關於保障租賃住房問題，新聞發言人金賢東表示，培育建設國際消費中心城市，打造一批區域消費中心，推進步行街、標准化菜市場等改造提升。擴大保障性租賃住房供給，完善長租房政策。加強縣域商業體系建設，建立完善適應農產品網路銷售的供應鏈體系、運營服務體系和支撐保障體系，改善縣域消費環境。
提及民營企業投資融資問題，金賢東表示家將進一步完善支持社會資本參與政策，用好向民間資本推介項目長效機制。規范有序推廣政府和社會資本合作（PPP）模式，發揮政府資金引導帶動作用，吸引民間資本參與市政、交通、生態環境、社會事業等補短板領域建設。是進一步完善混改政策，加快推動混改試點落地，以更大力度支持民營企業參與混合所有制改革。深入落實交通基礎設施、環保、鮮活農產品流通等領域支持民營企業發展的具體舉措，著力降低民營企業市場准入門檻。
「加大融資支持力度。一是持續支持民營企業市場化法治化債轉股，幫助民營企業渡過難關。二是進一步支持民營企業發行債券，加大「信易貸」模式推廣力度，著力破解民營企業融資難題。三是穩妥開展基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點，有效盤活基礎設施存量資產，吸引各類資金參與，形成存量資產和新增投資的良性循環。」
此外，關於推動消費持續恢復問題，金賢東續稱國家發展改革委將充分發揮完善促進消費體制機制部際聯席會議制度作用，統籌協調各部門力量和資源，多措並舉穩定和擴大消費。
「不斷拓展城鄉消費。培育建設國際消費中心城市，打造一批區域消費中心，推進步行街、標准化菜市場等改造提升。擴大保障性租賃住房供給，完善長租房政策。加強縣域商業體系建設，建立完善適應農產品網路銷售的供應鏈體系、運營服務體系和支撐保障體系，改善縣域消費環境。」
㈤ 全國基礎設施REITs試點項目庫啟動 包含三類項目
新京報快訊（記者 饒舒瑋）今日（1月21日），國家發展改革委辦公廳發布關於建立全國基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點項目庫的通知。其中提到，為切實保障基礎設施REITs試點項目質量，發改委將按照統一標准和規則，設立覆蓋試點各區域、各行業的全國基礎設施REITs試點項目庫，並作為全國盤活存量項目庫的一個重要組成部分。
根據上述通知，基礎設施REITs試點項目庫包含意向項目、儲備項目和存續項目3類，項目須滿足相應條件才准入庫。
舉例來看，對於儲備項目須滿足以下條件：項目發起人（原始權益人）已正式啟動發行REITs產品准備工作，諸如已開始目標資產重組工作，或已基本確定公募基金管理人和資產支持專項計劃管理人，或已籌備成立項目公司，或相關股東已協商一致同意轉讓，或有權主管部門同意發行REITs產品等。入庫項目應符合中國證監會、國家發展改革委關於推進基礎設施REITs試點工作有關要求和規定。
此外，通知顯示，對符合條件的入庫儲備項目和使用募集資金投資的新項目，發改委方面將採取投資補助等方式安排中央預算內投資，支持項目順利實施；對使用募集資金投資的新項目，在安排其他中央預算內投資專項、地方政府專項債券時，可在同等條件下優先支持，推動盤活存量資產、形成投資良性循環。
新京報記者 饒舒瑋
編輯 楊娟娟 校對 李項玲
㈥ 全國人大代表建議制定不動產投資信託基金管理條例
全國人大代表、全國人大財經委副主任委員劉新華日前在接受中國證券報記者采訪時表示，建議制定不動產投資信託基金管理條例。具體舉措包括簡化不動產投資信託基金（REITs）產品結構，明確REITs直接公開發行與上市規則；明確國務院證券監督管理機構對REITs進行集中統一監管；明確REITs的稅收政策。
REITs試點面臨三方面問題
劉新華介紹，REITs是指一種通過發行收益憑證匯集投資者的資金，交由專業投資機構進行不動產投資經營管理，並將投資收益及時分配給投資者的投資基金。REITs是將流動性較低的不動產資產轉化為流動性較好的證券資產的重要手段，對於盤活不動產存量資產，拓寬社會資本投資渠道，提高直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效具有重要意義。目前，中國證監會、國家發改委聯合開展的基礎設施領域REITs試點揭開了公募REITs的序幕，為REITs的進一步推廣奠定了實踐基礎，但面臨產品結構復雜、嵌套層級過多、法律責任覆蓋不足等問題。為貫徹落實中央關於深化金融供給側結構性改革的總體部署以及中央經濟工作會議關於「完善債券市場法制」的要求，依照證券法授權國務院制定資產支持證券和資產管理產品發行、交易管理辦法的規定，建議由國務院證券監督管理機構牽頭起草不動產投資信託基金管理條例，為推動REITs進一步發展提供法律保障。
劉新華還介紹了REITs試點情況。2020年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs)試點相關工作的通知》。2020年8月6日，中國證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，正式開展基礎設施領域REITs試點。他認為，推出基礎設施公募REITs有助於緩解基礎設施投資壓力；有利於推動資本市場供給側改革；對實體經濟的發展提供了有效支持；為我國廣大投資者提供了新的投資產品。
關於REITs試點當前存在的問題，劉新華表示，REITs試點在證券投資基金法框架下建立了「公募基金+單一基礎設施資產支持證券」的公募REITs法律結構，無需對基本法律制度進行修改，立法成本小。但面臨三方面問題：包括多層級嵌套的產品結構過於復雜，導致公募REITs管理成本和稅收較高，存在收益率逐層攤薄的問題；底層資產的運行涉及原始權益人、資產支持證券管理人、基金管理人等多個主體，對內部治理的有效性提出了挑戰；證券投資基金法的法律責任規定無法完全契合REITs的特點，在打擊REITs相關違法行為時面臨法律依據不足的問題。
為REITs規范發展提供法制保障
劉新華表示，2020年3月1日起施行的證券法第二條規定：「資產支持證券、資產管理產品發行、交易的管理辦法，由國務院依照本法的原則規定。」該規定將資產支持證券、資產管理產品納入證券的范圍，但是由於資產支持證券、資產管理產品的發行交易有不同於股票、債券的特點，因此授權國務院依照證券法的原則制定具體發行交易辦法。建議盡快制定不動產投資信託基金管理條例，為REITs的進一步規范發展提供法制保障。
劉新華提出三方面建議。一是簡化REITs產品結構，明確REITs直接公開發行與上市的規則。REITs產品結構可以參照目前資產證券化業務，以不動產所產生的現金流為償付支持，但是在注冊發行、強制信息披露、反欺詐、投資者保護、法律責任、監管機構等方面，應直接對接證券法，強化持續管理、防控風險，保護持有人合法權益。
二是根據全國金融工作會議提出的「加強功能監管」的要求，以及證券法關於「國務院證券監督管理機構依法對全國證券市場實行集中統一監督管理」的規定，明確國務院證券監督管理機構對REITs進行集中統一監管。由國務院證券監督管理機構根據證券法和不動產投資信託基金管理條例制定配套業務規則，對管理人、託管人、原始權益人、資產服務機構、基礎資產評估機構等參與方的職責、盡職調查、計劃的投資運作和信息披露等方面進行有效規范，依法實施功能監管。
三是明確REITs的稅收政策。資產證券化是一項較為復雜的業務，在我國目前的稅收制度下，REITs在產品設立及運營環節均面臨較高的稅負成本。從境外成熟市場情況看，多國政府均在制定REITs法規的同時，出台了REITs產品設立及運營環節的稅收中性政策，確保不存在重復征稅的情形。建議建立和完善符合我國國情的REITs稅收支持政策體系，在產品設立環節考慮免徵或遞延不動產轉讓相關的稅費，在產品運營期間避免重復征稅，並允許REITs投資者適用優惠稅率。
㈦ 國家發改委：完善長租房政策 開展基礎設施領域REITs試點
中房網（蘇曉/文）5月18日上午，國家發改委召開5月份例行新聞發布會，發布宏觀經濟運行情況並回答記者提問。
會上，國家發改委政策研究室主任、新聞發言人金賢東首次亮相表示，培育建設國際消費中心城市，打造一批區域消費中心，推進步行街、標准化菜市場等改造提升。擴大保障性租賃住房供給，完善長租房政策。加強縣域商業體系建設，建立完善適應農產品網路銷售的供應鏈體系、運營服務體系和支撐保障體系，改善縣域消費環境。
提及民營企業投資融資問題，金賢東表示將進一步完善支持社會資本參與政策，用好向民間資本推介項目長效機制。規范有序推廣政府和社會資本合作（PPP）模式，發揮政府資金引導帶動作用，吸引民間資本參與市政、交通、生態環境、社會事業等補短板領域建設。是進一步完善混改政策，加快推動混改試點落地，以更大力度支持民營企業參與混合所有制改革。深入落實交通基礎設施、環保、鮮活農產品流通等領域支持民營企業發展的具體舉措，著力降低民營企業市場准入門檻。
加大融資支持力度。一是持續支持民營企業市場化法治化債轉股，幫助民營企業渡過難關。二是進一步支持民營企業發行債券，加大「信易貸」模式推廣力度，著力破解民營企業融資難題。三是穩妥開展基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點，有效盤活基礎設施存量資產，吸引各類資金參與，形成存量資產和新增投資的良性循環。
㈧ 不動產投資信託基金是什麼
不動產權投資的信託基金就是一個非常大的基金，它的機構是非常好的基金。
不動產登記暫行條例實施細則（討論稿）》（以下簡稱《細則（討論稿）》）開始在國務院相關部門間進行討論，討論已基本完成。《細則（討論稿）》共15章192條，包括了總則、一般規定、土地所有權登記、國有建設用地使用權等登記內容，以及登記資料的查詢、保護和利用等信息。
2014年12月22日，醞釀7年之久的《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）公布，將於2015年3月1日執行。為了保證《條例》的順利實施，相關部門進一步細化登記類型、登記程序、各類不動產物權登記的要求、登記機構和人員職責等，明確和統一不動產登記表卡簿冊和證書式樣內容，規范不動產權籍調查的要求，以健全《條例》的配套政策而制定《細則》。
2014年12月25日，從國土資源部獲悉：國土資源部地籍管理司、國土資源部法律中心已起草完畢《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）。
《細則（討論稿）》顯示，國家級不動產的登記管轄並不參照《條例》執行。具體內容是在第2章第9條，「中央國家機關使用的國有土地使用權以及建築物、構築物所有權登記發證參照《在京中央國家機關用地土地登記辦法》的有關規定。所以也是可以做的。