土地投資

① 土地投資合作協議書

你好，首先，自己以持有土地入股，他人以現金入股，這樣成立新公司是常見開發模式，當然行得通。其次，投資協議怎麼寫要看投資者的風險控制意識和專業程度要求高低。再次，確定出資與股權比通常要考慮土地評估值。提醒一下，這么大的項目，沒有律師參與是不可想像的。

② 土地作價投資的帳務處理

1、購地的會計分錄；
借：無形資產－土地使用權 800萬元
貸：銀行存款/應付帳款 800萬元
2、將該土地使用權投資給A公司，一般採用權益法核算該投資：
借：長期股權投資－項目公司－投資成本 800萬元
貸：無形資產－土地使用權 800萬元
3、因為該地作價為2000萬元，那麼股權投資差額應為1200萬元，這個要調減投資成本：
借：長期股權投資－項目公司－股權投資差額 1200萬元
貸：長期股權投資－項目公司－投資成本 1200萬元
4、「股權投資差額」要按一定的期限平均攤銷，攤銷時：
借：投資收益－股權投資差額攤銷
貸：長期股權投資－項目公司－投資成本 5、新公司的注冊資本為4000萬，你們公司佔50%，土地增值部分的帳務： 借：長期股權投資 2000萬
貸：無形資產 800萬
貸：營業外收入 1200萬 該土地使用權投資給新公司： 借：長期股權投資*公司(投資成本) 2000萬元 貸：無形資產 2000萬元

③ 土地收購的要點是什麼土地投資怎麼才能成功

看待一塊土地是否具有投資價值，其實有很多方面的，具體我也說不清楚，你可以請教下北美土地投資中心，據說是專注於美國和加拿大的土地投資服務的專業咨詢服務機構。

④ 土地投資入股涉及哪些稅收

一、營業稅
《財政部、國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規定，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅。
因此，母公司將土地使用權作為投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅。
二、土地增值稅
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條規定，對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅、對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應徵收土地增值稅。
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條規定，對於以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免徵收土地增值稅的規定。
因此，若子公司不是從事房地產開發，母公司轉讓土地使用權可免徵土地增值稅；若子公司從事房地產開發，母公司應按《土地增值稅暫行條例》以及《國家稅務總局關於印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發[1995]110號）第七條的規定：「（一）對取得土地或房地產使用權後，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款，交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。（二）對取得土地使用權後投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20 ％以及在轉讓環節繳納的稅金。」等相關規定計算繳納土地增值稅。
《稅收徵收管理法》第三十六規定，企業或者外國企業在中國境內設立的從事生產、經營的機構、場所與其關聯企業之間的業務往來，應當按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅的收入或者所得額的，稅務機關有權進行合理調整。
根據上述規定，若母公司應按規定繳納土地增值稅時，母公司按土地的成本價投資子公司，可被認定為未按獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用，稅務機關可合理調整應納稅額。
三、企業所得稅
《企業所得稅法實施細則》第十三條規定，企業所得稅法第六條所稱企業以非貨幣形式取得的收入，應當按照公允價值確定收入額。
前款所稱公允價值，是指按照市場價格確定的價值。
《國家稅務總局關於企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）第二條規定，其他改變資產所有權屬的用途，因資產所有權屬已發生改變而不屬於內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入。
第三條規定，企業發生本通知第二條規定情形時，屬於企業自製的資產，應按企業同類資產同期對外銷售價格確定銷售收入；屬於外購的資產，可按購入時的價格確定銷售收入。
根據上述規定，母公司以土地使用權投資給子公司，母公司轉讓土地使用權應視同銷售；母公司應按購入土地的成本價投資給子公司，除非取得土地是外購的可按購入時的價格確定銷售收入外，根據《企業所得稅法》第四十一條的規定，關聯企業間的業務往來，不符合獨立交易原則而減少企業或關聯方的應稅收入或者所得額的，稅務機關有權按合理方法調整。根據《企業所得稅法》第八條的規定，母公司取得土地的成本、稅金等費用可按規定在稅前扣除。
假如母公司擬出資的土地使用權原賬面余額為1000萬元，現評估增值為5000萬元，雙方確認的公允價值也為5000萬元；則企業應確認4000萬元的資產轉讓所得，依法計繳企業所得稅。
四、印花稅
從2006年11月27日以後，對投資後簽訂有土地使用權產權轉移合同的要繳納印花稅。稅率為萬分之五。
《國家稅務總局關於印花稅若干政策的通知》財稅[2006]162號：）第三條規定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據徵收印花稅。
根據上述規定，母公司投資合同涉及土地使用權轉讓應按「產權轉移書據」貼花。
五、契稅
對以國有土地使用權投資入股的行為，要按規定繳納契稅。契稅稅率為3-5％。
《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》第八條：土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（一）以土地、房屋權屬作價投資、入股。

⑤ 土地作價投資的會計處理

會計分錄如下： 1，以自有土地與Ａ公司合股開設了一間房地產公司（各佔比例為50％），該土地入賬價值100萬，現以評估價200萬對外投資： 將該土地使用權投資給項目公司，這里假設你採用權益法核算該投資：
借：長期股權投資－項目公司－投資成本 200萬元
貸：無形資產－土地使用權 200萬元
因為該地作價為200萬元，那麼股權投資差額應為100萬元，這個要調減投資成本：
借：長期股權投資－項目公司－股權投資差額 100萬元
貸：長期股權投資－項目公司－投資成本 100萬元
這個「股權投資差額」要按一定的期限平均攤銷，攤銷時：
借：投資收益－股權投資差額攤銷 100萬元
貸：長期股權投資－項目公司－投資成本 100萬元 2，轉讓無形資產取得的收入應交相關的稅金。
借：銀行存款
貸：無形資產
貸：應交稅金
貸：營業外收入

⑥ 個人以自己的房產和土地投資入股，需要繳納什麼稅

個人以不動產投資入股要繳納哪些稅
現在很多公司的合夥方式有很多，有技術入股的、不動產入股的、資金入股的，那麼不動產作為投資入股，需要繳納哪些稅呢？如果你對這部分內容不了解，那就和會計網一起來學習吧。
個人以不動產入股要繳納什麼稅？

1、營業稅

相關政策規定，以不動產、無形資產投資入股，與投資方不共擔風險，收取固定的利潤的行為，需要繳納營業稅，根據(財稅〔2002〕191號)規定，以不動產、無形資產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅。

2、個人所得稅

根據(國稅發〔2008〕115號)規定，個人以評估增值的非貨幣性資產對外投資取得股權的，對個人取得相應股權價值高於該資產原值的部分，屬於個人所得，按照「財產轉讓所得」項目計征個人所得稅。稅款由被投資企業在個人取得股權時代扣代繳。但是因為自然人的不同會造成不公平，也違背了稅法的公平性，在實踐過程中，納稅人碰到用不動產投資入股的情況，要與主管稅務機關積極溝通，爭取在投資環節不繳納個人所得稅，等待轉讓或處置環節繳納個人所得稅。

3、企業所得稅

企業法人以非貨幣性資產——不動產投資入股另一家企業或成立新企業，意味著，該企業法人用非貨幣性資產換取了另一家企業的股權。根據(財稅〔2009〕59號文)特殊重組的條件規定：可以暫緩繳納企業所得稅，可以達到延遲納稅的目的。根據企業所得稅法的相關規定：企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用於捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應該視同銷售貨物，轉讓財產或者提供勞務。這就意味著用不動產換取股權的交易行為，企業應該視同銷售不動產，按照不動產的銷售確認轉讓的損益。

不動產的范圍

是指依照其物理性質不能移動或者移動將嚴重損害其經濟價值的有體物，所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上附著物。」

所謂動產，就是不動產之外的物，是指在性質上能夠移動，並且移動不損害其經濟價值的物，如電視機、書本等。不動產除土地之外，其他財產如房屋、林木等都是附著於土地的，通常在空間上不可移動，若發生移動影響它的經濟價值。而動產通常並不附著於土地。
以上就是有關不動產投資入股的一些稅法相關知識，希望能夠幫助大家，想了解更多有關的會計知識點，請多多關注會計網！

⑦ 土地投資的土地投資可行性分析

土地投資可行性分析概述
無論投資者投資於土地的目的是為了開發還是為了投機，土地的地理位置及物理屬性都對投資的成功產生重要的影響。另外，投資時機的選擇、開發成本及社會對該土地開發項目的態度也都將影響土地投資者可能的盈利水平。
1.土地的位置
土地的位置從根本上決定了它未來的增值能力。雖然有些投資者在城市邊緣地區的土地投資中得到了高額回報，但位置好的地塊總是更容易升值。例如，連接相鄰城區的交通便利的地段必將隨著時間的發展而升值。因為在一般情況下，社區總是朝著相互融合的趨勢發展，這使得位於城區之間的房地產越來越受青睞從而具有更高的投資價值。
還有一個規律是距離城市交通要道越近的地塊的價值越高。
因此，如果投資者打算購買城市外圍的大片毛地並希望通過持有土地來獲取增值，他就需要獲取關於城市發展方向方面的專業性意見。如果對城市未來發展模式判斷錯誤，就會導致投資者等待更長的時間來實現其收益，而隨著等待時間的增長，資金的時間價值就會使投資的平均年收益率日趨減少。
土地位置與價值之間的這種關系還同樣作用於小型地塊。例如，投資者購買了位於舊城改造區或經濟開發區內的某地塊，並寄希望於該地區快速發展而帶動地塊升值，如果周邊地區的確按照投資者預計的方向發展，那這項投資就可為投資者帶來十分可觀的收益。
2.土地的屬性
土地的物理屬性(如地形及土壤成份等)對土地的未來盈利能力同樣很重要。一塊土地的屬性可能對於一類投資者來說是優點而對於另一類投資者來說則是缺點。例如，傾斜的山腳地帶在農作物種植方面效率低下但用於建造高級別墅卻十分理想。同樣，大城市外圍的大片生地對養殖業的意義遠遠低於發展郊外住宅區。
購買市區中的地塊必須十分注意土地本身的特性。地塊的位置、輪廓、給排水設旆、地基質量及規劃變更的可能陛都對它的價值產生影響。單以地塊位置而言，一般住宅區希望位於公交便利、環境幽雅宜人的地區，零售商店及寫字樓需要靠近交通流量大的城市幹道，而工業廠房則願意盡量接近鐵路、公路等交通設施。
3.時機的選擇
「低買高賣」是所有追求利潤的投資者的行動准則，選擇恰當的買賣時機是投資成功與否的關鍵。在房地產投資中，時機的選擇具有尤其重要的意義，因為房地產投資往往是長期的。事實上，房地產通常被看作是基本不具備流動性的資產，因為房地產購買起來往往比較容易而出售變現則相對困難，情況糟糕時，即使白送也可能沒人要。
在所有的房地產投資中，如果是出於投機的目的進行土地投資，則選擇好的時機更顯重要。因為許多土地在持有期間並不產生直接收益，投資者持有土地只是為了等待它升值，而這種升值又是不能確定的。持有土地的時間越長，投資者的平均年收益就越低。
除了土地的初始購買價格之外，投資者還必須持續不斷地投入資金來償還抵押貸款、支付與擁有土地相關的財產稅及土地開發費用。這樣，在土地能夠產生足夠的收益之前，整個投資期內一直需要資金的支持。有時投資者為了降低持有成本，會根據地塊本身的特點對其加以利用，使土地在此期間也能產生一些收入，用以彌補持續發生的支出，例如投資者可以把地塊作為停車場出租或開辟為二手汽車交易市場。

⑧ 什麼是土地投資

土地投資(Investment in Land) 土地投資是以土地為載體，或以土地為 投資 對象， 通過對土地進行開發，促進土地增值，從而獲得 投資收益 。 一般直接進行土地投資具有位置固定(屬於不動產投資)、 投資額較大、 資金 佔用時間長、增值明顯等特性。

記得採納啊

⑨ 什麼是土地投資 土地投資需要注意哪些問題

土地投資是以土地為載體，或以土地為投資對象，通過對土地進行開發，促進土地增值，從而獲得投資收益。一般直接進行土地投資具有位置固定(屬於不動產投資)、投資額較大、資金佔用時間長、增值明顯等特性。

土地投資應注意土地的價值以及今後的利用價值等問題